产业园区公募REITs底层资产更倾向工业厂房类和研发类。REITs投资对象主要为地产类资产，而其最常见的资产类型主要包括办公楼、零售物业、住宅、工业物业和仓库以及养老地产等。从首批上市产业园REIT底层资产信息来看，博时招商蛇口（001979）产业园REIT和张江REIT的底层资产分别为万海大厦、万融大厦以及张江光大园，其土地性质均为工业用地，而东吴苏州工业园区产业园REIT的底层资产为2.5产业园，土地性质为科研设计用地和工业用地。

产业园区底层资产种类丰富，自带公募REITs基因。对于一般的产业园区，其核心资产主要包含厂房类、中式研发类、孵化器、加速器以及产业服务平台。然而，对于注重产城融合发展的园区，还会配套公寓、商业等综合性产品。此外，根据园区的主导产业，也会配以产业所需的配套服务。一方面，产业园区运营商打造全生命周期空间载体，提供从孵化加速到研发办公的全产业线空间载体，如星河产业核心资产主要为创客空间、创业苗圃、孵化器、加速器等；联动U谷产业综合体包括厂房类、中试研发类等。另一方面，产业园区运营商不断强化园区服务体系，搭建产业服务平台，以期推动园区内部创新与转化，如张江高科（600895）全力打造创新孵化公共服务平台以及抗体产业化平台；星河产业依托GALAXY+商务运营服务体系，提供工商注册、人才招聘、知识产权申报、财税服务、政策咨询和融资服务、上市辅导等各类政务类、法律类、咨询类、金融类服务。