最近搜到一些数据和思考

首先是集中度到底能不能提，这确实有点困惑我。从区域市场来看，确实有物业公司可以在当地城市做到10％份额。但是全国范围内没有，龙头2％都不到。

之前静态假设是地产商集中度提升，带来相关物业公司集中度提升，加上收并购和部分外拓补充，实现物业集中度大于地产商集中度。这个情况是有可能出现5％以上份额的物业公司。

但是问题来了，物业公司还是会被替换的，看到的一个数据，上海这么多年大概有一半的小区是更换过物业的，按物业公司大概2～3％左右的年退出率，可能20年就要换一半了。

之前有一个假设是，如果更换物业的时候，品质物业服务商会得到更多机会。最近看了下上海的物业中标公告，毛看了下，反而是当地很多中小物业拿到存量房更换物业项目，大的公司里面只有万科，保利和绿城有所斩获，但是明显还是比当地中型物业少。

可能原因是，品牌商的物业费是高于相对区域集中的当地物业公司的，包括其管理层级多，成本也高，加上上市公司盈利要求等等。

而目前，物业还没有体现出非常明显的全国规模效应（物业在当地会存在一个区域规模效应，特别少的小区各项成本不能共摊，但是有几十个项目之后就能有效控制成本，区域密度再高，可能也无法继续降低成本）。

这就带来一个问题，全国性的物业公司在面对地头蛇的时候，也没有太多办法。加上服务同质化和人追求价格低的动机，有可能反而在当地形成群雄分割。

当然这个也不一定是一成不变的。比如科技手段的引用，降低单个物业项目所需的人员，更高效的协调区域各项设备人员的共摊，由于技术开发是一次性的可以应用在n个区域，这就会形成一定的规模效应。

第二个是增值服务的拓展。尤其是一些具有更大范围区域密度的增值服务，就有可能进一步提高单区域密度上限。包括一些服务可能当地小的物业公司都无法提供，而大物业公司可以，（比如全国性的团购价格优势等等）。将本来同质化的服务形成分层次的差异化，那么也能形成对地头蛇的优势。

现在而言，还是规模效应不明显，差异化不明显，导致对业主来说，区别其实不大。

第二个就是一味的并购，可能确实不一定是好事情。因为即使买来了，如果物业公司没有足够的品牌和外拓能力，还是会持续流失。尤其后期成本上升，而价格不能及时跟进调整，使得当期收购pe其实是虚假的低。当然如果品牌物业公司有能力去提升收购来项目的盈利能力，提高增值服务比例，区域成本共摊，那就是上算的。

至于物业公司提价这个事情，目前基本就是靠新盘补贴老盘，新盘一开始就会预留高一点的费用，做好了相当长时间不能提价还能保持可以做下去的空间。但是老盘10年进入明显不能盈利的时候，如果业主拒不接受提价，自然也会选择退出，然后业主再更换物业公司的时候接受更大程度的提价（大概30％涨幅），说来也是奇怪，可能这就是人的共性吧，宁愿麻烦一遍给新人加钱，也不能接受老伙计涨价。但是反正换来换去，最后也没什么本质区别。该提还是会提，以什么形式罢了。总之，物业现在不是每年提价的概念，而是10年提一次价的概念。如果一个公司项目周期均匀，每年都有一小部分项目提价，来互相调剂，就没什么问题。

其实物业换一个思维，就是以单户一年2000左右的服务获客，人均600左右，10％利润率也就是人均60利润。即使项目不赚钱，也是零成本获客的概念，现在还是赚钱获客。然后得到所在小区户主各种需求信息，装修，租房，卖房，教育，找保姆，养老等等等，在物理层面实现流量最先拦截。而这些业务单纯的获客成本都极高。

如果物业公司能实现比较好的流量识别与需求转化，有能力去满足并服务业主的各类增值需求，就可以得到远高于原本物业费的获利。（其实就是节省了大量的广告费和租金费）。

比如1500个项目的物业公司，未来翻一倍到3000个小区，一个小区3000人，等于是千万级别的日活用户，每天在自己这个“APP”上进进出出，点击率巨高，黏性巨高，并且还是排他性的。用这些思维才能看明白物业公司的价值。但是如果物业公司只有能力给业主提供保安保洁维修这些工作，那就算了，扶不起的阿斗，思维上就已经败了，一个保洁公司是没有估值可言的

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