两年前写过一篇文章：《谈谈学区房-这三个问题想清楚了吗》。需要说明的是，我并非在当时就“提前预判”到学区政策未来的变化，而是所谓学区政策，其实“一直都在变来变去”。只是之前的变化，烈度相对较低，辐射范围也小。

当然，更底层的原因在于：入学，从一开始，就不是一个写在合同中的权利，不是一个得到过保障的权利。

我的投资逻辑，一贯比较保守，偏重防御。并且始终认为，对所有投资标的，应一视同仁。 

如果一只股票，过去十年每年都有分红，我不敢认定它明年依然会分红；即使该公司承诺未来十年都继续分红，我也要考虑一下，该公司有没有足够的诚信，以及有没有足够的履约能力。对于房子，对于学区政策，也是同样的思维方式。（可参考此文：房子和股票是相同的资产吗？）

以上内容，是投资者的视角。接下来说的话，与投资无关，纯粹是一种“洞察”，“洞察”的意思，就是没有充分证据的胡说八道。 

1、过去，我国与欧美，尤其是欧洲世界相比，更加鼓励内部竞争； 

2、今天，依然如是。但与过去相比，今天需要“安抚”的人，变多了； 

3、未来，需要“安抚”的人，将会变得更多。那意味着，更高的税收，和更多的管制。

随着经济的繁荣，我们手中的钱越来越多。但与此同时，我们可能需要做好一个准备，那就是——钱能买到的东西，将变得越来越少。

以下是旧文：

=======================

土地和房子是农耕文明的图腾；

读书和教育是儒家文化的图腾；

两张图腾烙印在一起，就叫“学区房”。

今天我们从房产、学区、教育，三个角度来谈谈学区房的问题。

一、房产 

先说房产。学区房首先是房，这一段不谈学区，只说房产本身。如果你还没有自己的住房，那么“拥有一套自己的房子”这件事，对你来说有多大的价值，你完全可以自己衡量，我不会对你的生活态度说三道四。但是，如果你已经有了自己的房子，甚至已经有了很多套房子的话，那么我希望你能把房子当成一种普通的投资工具来对待。对于一个成熟的投资者来说，任何一种投资工具都不是特殊的，我们只需要根据当下的环境，决定要使用哪一种。

看过《投资要义》的朋友，一定记得“投资体系的三个层级”。现在的问题是，当前情景下，房产是属于系统性机会，还是系统性风险呢？

先讲个历史小故事：在2000年初的时候，上证指数的市盈率大约是60倍，而那时，北京、上海的房子，租售比大约是20倍（意思是房价=20年的租金）。历史穿越到20年后，也就是今天，上证指数的市盈率从60倍下降到了13倍，而北京上海的房子，租售比从20倍上升到了80倍。过去20年，房市的表现好于股市，是所有人都知道的常识，但当你拨开所谓“股市”和“房市”的外衣，去看一下背后的数据，你会发现，其实就是低估值的资产，跑赢了高估值的资产而已。20年前，股市的估值远远高于房产，20年后的今天，情况完全倒转。

    很多人问我，未来20年，是股票跑赢房产，还是房产跑赢股票呢？不对，问题不是这样想的。长远来看，永远是低估值的资产，跑赢高估值的资产。在很多人看来，股票和房产是两个完全不同的世界。事实上，从资产的属性上看，股票和房产是极其相似的资产，它们都是“可以产生现金流的股权类资产”。

    没有受过系统训练的非职业投资者，脑海中普遍有一个错误的认知，他们会觉得“房子是实物资产，股票和债券是金融资产，所以房子是一类，股票和债券是一类”。这种有毒的想法，越早修正，将来就越少吃亏。正确的分类方法是：股权类资产是一类，债权类资产是一类。房子和股票都是股权类，债券是债权类，虽然股票和债券都在证券市场交易，而房子在不动产登记中心交易，但房子和股票是一类，债券是另一类，交易场所不重要，资产的性质才重要！

    另外，在“股权类资产”这个大类当中，分为“产生现金流的股权类资产”和“不产生现金流的股权类资产”。房子和股票都是“产生现金流的股权类资产”，古玩、字画、手表、珠宝这些，属于“不产生现金流的股权类资产”。所以再强调一次，从资产的底层属性上看，房子和股票是极其相近的，基本上处于同一生态位！

房子的租售比，跟股票的市盈率，差不多是一个意思。市盈率高的资产未必就不会涨，但从投资的角度，面对这种资产我会非常谨慎。另一方面，目前一线城市房产的交易税费已经高得非常离谱，而且有越来越高的趋势。如果股票的交易税（印花税）增加对投资者而言是一种负担，那么房产也面临相同的问题。房产市场和股票市场一样，也是有周期的，但房产市场的特殊性在于，它的周期极长。一个人一生有机会经历8到10个股市的牛熊周期，但也许只能经历两到三个房产市场的大周期，这使得人们很容易对房产市场的风险收益特征产生更大的误解。一个30岁的人，通常不会说出“股市永远单边上涨”这种荒唐话，但当他胸有成竹地喊出“房价从来只涨不跌”时，这的的确确是他切身体会到的“历史规律”。周期太长，生命太短，这是最危险的误会。

如果你仔细观察美国、日本、香港这些资本市场发展了比较久的国家和地区，你会发现，房产市场和股票市场的估值，长期来看一定是互相靠拢的。历史会不会重演，我们拭目以待。请你注意，我不是说房价一定会跌。我是说长期来看，低估值的资产，有极大概率会跑赢高估值的资产，正如过去20年我们所见到的一样。我们不知道未来去向何方，但必须清楚自己身在何处。所以我的结论很简单：任何时候，我会选择拥抱更加低估的资产。

二、学区

房产就说到这儿，接下来聊聊“学区”。很多人在孩子还没出生，甚至还没怀孕的时候，就开始抢学区房。请注意一个问题：当你买学区房的时候，若干年后，你的孩子可以进入某某学校这一条，写在合同里了吗？如果没有，我们凭什么认为这个权利在自己手中？单说过去两年，学区房相关的政策就很不稳定，如果你为一个还没出生的孩子准备一套学区房，怎么说呢，将来很可能跟你想的不一样……

我跟一位朋友聊到这一点的时候，他提出了反对意见。他给我讲了一个他自己的故事。这位朋友是XX系统的子弟，他家的小区在当初修建时，就是XX系统的家属院，当然经过后来这么多年，小区里已经有一部分房子卖给了外人。突然有一天，规则发生了变化，这个院的孩子不能再无条件进入XX小学了，增加了很多苛刻的附加条件。于是业主们不干了，开始动用自己的种种资源斡旋、协调、施压，经过大家的努力，最终入学的政策又回到了原来的样子。朋友用这个例子告诉我：学区房的政策，不是想变就能变的，阻力会非常之大。

我沉默许久，轻轻回了一句：你需要动用自己的势力才能守住的东西，能叫产权吗？

我们从银行取走自己的钱，需要动用什么势力吗？把自己的海贼王手办挂在网上卖掉，需要动用什么势力吗？你有一张迪士尼的门票，走进公园大门需要动用什么势力吗？

薛兆丰老师对于“权力”和“权利”，有过一段很精彩的描述。狮子嘴里叼着一块肉，这叫“权力”，它拥有这块肉，是因为别人抢不走。你家冰箱里有一块肉，这叫“权利”，你拥有这块肉，是因为整个社会对规则的共识。就算我比你强壮，我也不会去抢你冰箱里的肉，因为如果我破坏了规则，整个世界都会跟我为敌。现在问题来了，你的孩子能在XXX上学，到底是哪个原因？

学区的问题就说到这儿，简单一句话：房是产权，学区不是。当你准备为“学区”付费的时候，警惕这一点。

三、教育

最后说说教育。这已经完全脱离我的专业领域了，当我胡说八道就好。开头说到，教育是儒家文化的图腾。我们作为世界上最古老的儒文化国家，教育在这里已经有了天然的正当性，以至于我们相比于其他民族，会更少、更晚去思考教育的回报率问题。

教育，其实就是对“人”的投资。说回到投资，我就又能得瑟两句了。一般什么样的东西投资回报率最低？答案是：人人争夺的东西。从这个角度看，我们这个民族，教育的回报率应该是极低的。这里说教育回报率低，不是指个人的进步慢，事实上中国人的学习能力之强，在人类中几乎是个BUG。我的意思是：我们中国人太舍得在教育上花钱了，以至于这个东西溢价率极高。换句话说，它太贵了，所以性价比很低。

之前网上有个经典的段子——如果上了清华还买不起学区房，那我们买学区房到底是为了什么？常青藤学生毕业后10年的平均工资，大家有兴趣可以查一下。排名第一的麻省理工，大约是9万美元1年，耶鲁是7万左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有极限的。折合成人民币，年薪几十万，差不多是“学校教育”这项资源，被开发到极限的结果。至于再往后，能不能实现小目标，能不能进福布斯，能不能当总统，那跟学校的关系就很小了。

学区房，本质上就是一套房子+一张门票（好小学或好初中）。好初中和常青藤之间的转化率是多少？和人北清之间的转化率是多少？我没查过数据，可以想像不会是个很高的数字。

注意我不是反对买学区房，如果你钱足够多，教育回报率低又怎样，就当是消费好了。我是反对倾家荡产买学区房。在国内，这么干的人太多了，几乎已经有了割韭菜的趋势。

很多时候，投资于教育也是一种懒惰。用战术上的勤奋，掩盖战略上的懒惰。如果一个人花几十万买P2P被跑路，家人会骂他是赌徒。同样是这个人，如果花几百万给孩子买学区房，娃没成材，却没人会说闲话。“我已经把全部资源都砸在教育上了，我俯仰无愧，我仁至义尽。”这种理直气壮的感觉，很爽的。

房子跌了还能住；再穷不能穷教育。这是华语世界两个神一样的借口，一招祭出，所向披靡。

不能再讽刺了，最近受《荒野大镖客》的影响，说话有点刻薄。最后说句正经的：凡事有度，过犹不及。