最近，对平安唱衰的声音又多了起来。在我看来，很多讨论有些过分放大了平安的负面，反而完全忽视了平安基本面的积极变化。

最直接的体现是平安的业绩数据。在一季度，平安收入和利润分别增长3.7%和4.5%，保持了稳健增长。受投资减值影响，平安集团整体营运利润同比+8.9%，增速同比回升。

除了业务数据逐渐向好，平安在投资端也开始发力。

6月28日，平安人寿发布关于大额不动产投资的信息披露公告，宣布投资上海来福士广场等六个商业办公不动产项目（包括上海人广来福士项目、上海长宁来福士项目、北京来福士项目、杭州来福士项目、成都来福士项目和宁波来福士项目）。公告显示，此次项目总投资金额预计不超过人民币330亿元。

无论从哪个角度看，平安都在向更好的方向迈进。当然，短期的股价更多是受到市场情绪的影响。下面，让我们抛开阴晴不定的市场情绪，重新客观地去认识平安近期的一些变化。

收购凯德，平安投资再发力

此次平安投资凯德的商业地产，最直接的影响是改善公司资产负债错配的久期缺口，进一步提高了公司长期的业绩增长确定性。

众所周知，保险资金负债和资产久期不匹配，是每一家险企面临的痛点，例如，保险行业负债端保费的久期普遍在15年，而资产久期普遍不到10年，中间有7、8年的错配风险。

一旦利率走低，国债收益率下降，保险投资收益就会下滑，导致投资收益覆盖不了负债成本，出现利差缩小甚至利差损的风险。虽然平安在上市险企中，资产负债久期缺口最短，但还是有5年久期缺口。

考虑到凯德的商业地产项目运营久期够长，可以进一步降低公司久期缺口、降低经营风险。

最重要的是，商业地产不同于开发地产，开发地产面临政策、房价、杠杠等风险，而商业地产只要地段好、运营稳定，就会给企业带来持续的现金流，几乎不存在经营风险。同时，商业地产本身的价值也会随着时间而持续增值。

其实不止平安，最近两年房地产开发商普遍也都开始发力投资商业地产了。这也侧面说明了商业地产的价值。

随着平安收购凯德，资产端投资风险不断下降的同时，公司长期投资收益的确定性也在提升。

捡到“金子”，股价却被情绪冲昏了“头脑”

除了提高长期投资确定性之外，资产潜在的盈利能力以及平安自身的基本面才是投资者更应该关注的重点。由于保险资金的特殊性，使得保险与二级市场的投资逻辑完全不同。对于平安这样的险企来讲，投资稳定的商业地产，是大概率可以带来超预期回报的。

为什么这么说？在解释之前，我们有必要先来了解下，什么是险企的超预期回报。

以近10年数据为例，平安保险资金投资组合平均总投资收益率为5.3%。这意味着，只要平安投资的项目年收益率超过5.3%，就会给公司带来超预期收益。

那么，平安收购的凯德商业地产项目盈利能力是个什么水平呢？

根据媒体报道，这些商业地产在2019年全年出租率均稳定在90%以上，部分项目甚至能达到95%以上。即使2020年在特殊时期出租率略有下滑，绝大部分项目的出租率仍稳定在90%以上。

参考同为国内顶级商业地产的SOHO中国。2018年，SOHO中国位于北京、上海的8个商业地产项目，其中7个项目出租率超过90%，净资产回报率为5.7%，高于平安近10年的商业地产回报率。

另一方面，平安的资金成本够低。2020年产险综合成本率仅99.1%，意味公司每收取1000元的保费，不付利息、不投资也有9元的收益。具有资金优势的平安，收购凯德商业地产项目后，可以帮助其降低商业地产项目的负债成本，进一步提高盈利能力。

从以上两个方面不难看出，投资凯德商业地产项目，大概率能给平安带来超额投

资收益。所以，无论从哪个角度看，平安这笔投资无疑是划算的。

固然，投资凯德会给平安带来长期受益。但即使放在当下，平安的基本面也在持续好转。

具体来看，平安寿险业务营运利润同比+4%，主要受计提减值短期投资波动影响，预计剔除减值影响后与2020年以前的水平已经接近；财产险业务营运利润/净利润同比+15.3%，在去年信用保证保险赔付率高基数下，COR同比-1.3pct至95.2%；银行业务营运利润/净利润同比+18.5%，较为超预期，得益于资产质量大幅改善计提拨备力度减弱；科技业务延续高增长态势，营运利润大幅增长80.9%。

从核心保费数据来看，虽然保费端受渠道改革、寿险精简代理人数量，对保单造成暂时性冲击，但随着平安布局的康养产业发力反哺保费，以及针对代理人渠道提质增量，公司的保费收入大概率也到了阶段性拐点。

某种程度上说，当下的平安正处于基本面反转的拐点。受到固有偏见影响，市场仍然没有认知这一变化。从近期看，平安股价表现却并不理想。但这也不难理解，股票市场短期来看是投票机,长期来看是称重机。

拉长周期看，随着平安基本面逐渐向好，公司业绩逐渐向好、凯德商业地产资产深化改革的价值，反映到股价层面也是迟早的事情