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REITs及其法律架构和监管制度

REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资，其基本特征有以下三点。

第一，REITs主要投资于法律规定的合格资产。REITs是政府为鼓励某些类型的不动产投资、同时让公众投资者分享此类不动产投资收益而建立的投资品种，其法律主体既可以是公司，也可以是目前中国使用的证券投资基金，而这也决定了REITs的投资标的必须是符合政府要求和法律规定的合格资产。因此，REITs是面向公众投资者的、投资于合格不动产的公司或集合投资计划，公众投资者可以通过REITs这样的税收中性“载体”，“集合性地”投资于不动产。

第二，REITs的绝大部分收益要来自于合格资产，并享受对应的税收优惠。作为集合投资的“管道”，税收优惠是REITs得以兴起的重要原因，世界范围来看，各国都对REITs投资组合中合格资产的比例作出了规定，并相应地享受税收优惠政策，尽管不同国家的规定有所差异，譬如美国就未将资产增值收益纳入应纳税所得额中（也就是说美国REITs收益中只有营运收益的部分才是免税的）。总体而言，基于合格资产运营获取收益，并通过合理的税收设计来保障收益向投资者的传递是REITs的核心竞争优势。

第三，REITs具有强制分配政策，绝大部分运营收益要分配给投资者。与第二条相一致，REITs要求将绝大部分运营收益分配给投资者，同时运营收益普遍不计入REITs的应纳税所得额，旨在强化“资产运营”获取收益的本质。