6月21号，9只公募REITs刚上市，除了开盘有点冲高，这两天都是绿油油的。

前段时间刚申购的时候超级火爆，咱们节目有简单介绍什么是公募REITs。各大媒体也都宣传了一番，大概的措辞都是，投了这类产品，就当“包租婆”“包租公”，坐等分红。

大意也没错，就是这个理解浅显了，对于做投资决策，显然是不太够的。光大证券这两天发了关于公募REITs投资价值分析的研报，比较客观，这里分享三个关键点给大家做个参考。

1）收益方面，投资公募REITs，跟买股票和债券的逻辑是不一样的，REITs的收益主要来自两块：一个是底层资产贡献的现金流，一个是二级市场股价的增值，也就是“派息+股价变动”。

国内REITs有强制分红比例，派息通常比其他股票要高。股价变动受的影响就多了，比如市场情绪，底层资产的质量怎么样，管理人的能力怎么样，另外也会受经济周期、突发事件的影响。

2）估值方面，买不买还是要看产品值不值得这个价。REITs的价值有两个评价维度：一个是基金净值，一个是二级市场价格。基金净值是根据资产的账面价值计量的，估值相对客观一点。二级市场的话，估值方法就很多了，什么现金流贴现法、成本法、收益法等等。

3）怎么选产品？按照美国成熟市场的经验，底层资产不一样，最后的综合收益差距也是相当大的。所以具体买哪个，还得综合比较下底层资产的收益、现金流稳定性、违约风险等等。研报认为，首批这9只公募REITs，主要是交运、产业园、市政建设等等基础设施，估计后面会有其他行业的产品发行。

最后从投资人的角度，公募REITs算是偏稳健的产品，收益期限长，还有抗通胀属性，可以作为大类资产配置的一个选择，适合长期投资，短线的话要注意交易性风险。

温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。