华侨城有10%以上收入来自非地产销售，按照国际资本估值体系，这部分理应按永续资产高估值，包括整体公司综合估值也因而高出普通房开地产公司甚至一倍。

但是在非理性主导的国内资本市场，公司估值不但没有文旅的永续性估值，就连头部房开地产公司的估值都比不了。

在投资者对文旅估值忿忿不平时候，却不知最被市场低估的不是文旅，而是地产业务。

这个观点本人以前有讲过，为了更多知识普及，这里再分享一次。

土地拍卖市场，今年房企拍到土地大部分不到百分之几净利率，前不久滨江集团甚至提出拍到土地要争取1～2％净利率，市场一片哗然，并形成对现在土地几年后结算毛利率的悲观担忧。而一般公司正常经营是当年拿地三年后结算。

资本市场给房地产公司市盈率3～7倍，是因为计算现在市盈率的是以前土地，以前土地结算完后以今年土地将来结算可能没有多少利润，将来市盈率会大幅度提高而降低吸引力。而如果地产公司未来能保持现在净利润并得市场认可，那市盈率估值会至少十倍以上（参照香港及国际市场的房地产公司）。

华侨城作为地产为主业公司，受悲观氛围影响，在市场上以4.8倍市盈率估值。但华侨城是属于现在拿地将来低毛利结算吗？答案是完全相反，华侨城的地产业务中，75％以上是依托长周期文旅建设的大片综合开发，通过土地价值提升获取高毛利，这部分平均毛利率45％以上，开发净利率15％以上，按规划至少未来保持十年。

有人说，这不就是勾地吗？勾地模式存在长周期不确定性，对资金沉淀能力要求极高。市场也有勾地模式因资金沉淀问题爆出财务危机，如华夏幸福，还有金茂也因缺乏确定性不被市场认可而大跌。

但是，市场忘了一个极其重要因素，就是华侨城是央企，天生有国家信用背书，在金融市场能融到足够数量的低成本资本，这是勾地模式能否规避资金风险的关键。

综上所述，华侨城地产业务没有其他公司的未来盈利大幅下降担忧，却和其他公司一样只有个位数市盈率估值，这完全是资本市场基金机构的偏见和无知。作为为数不多的地产专家，个人认为，华侨城地产业务合理应该有十倍以上市盈率估值，现在地产业务严重低估