今日，资本市场将“精彩迎新”——首批公募REITs上市交易，资本市场的大类资产类别正式扩围。试点工作启动至今400多天的协同创新成果，也将在今天呈现给公众。

公募REITs虽为资本市场“新生”，但是其对应的底层资产——基础设施建设却早已成为“中国名片”之一。有研究显示，我国的基建存量规模早已超过百万亿元，且技术、设计、研发能力国际领先。

不过，基础设施建设也有着显而易见的短板——资产较重、建设周期长、社会资本参与度有限，需要推动完善市场化、规范化的投融资体系。而公募REITs，正是补齐这一短板的有力工具。由此不难理解，“十四五”规划中缘何部署，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。”

从可谓是“跑步完成”的首批公募REITs的战略配售、网上网下申购情况来看，无论以机构投资者还是个人投资者视角分析，产品的受欢迎程度毋庸置疑。

积极认购的背后，是项目运营成熟、现金流稳定的朴素基本面。公开招募资料显示，首批9个项目对应的底层资产涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理和垃圾处理及生物质发电等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

可以预见，随着公募REITs项目未来供给的增加，资本市场服务上述重点区域基础设施建设的能力将显著提升。公募REITs项目的审核过程，包括了对其是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度等的判断，而且回收资金主要用于基础设施补短板项目建设，有利于形成投资良性循环。在中国经济新发展阶段，更是有利于促进基础设施高质量发展。

而对投资端，公募REITs项目的抗衡经济周期波动特性，对于有能力承受其风险等级的投资者自然有较强吸引力，有利于提升直接融资比例；同时，公募REITs能够吸引更多的增量机构投资者进入资本市场进行长期投资，持续优化市场结构。

虽然公募REITs市场前景广阔、首批项目对应的底层资产优中选优，但在上市首日最需提醒市场参与者的，仍是理性投资。

对于国内资本市场而言，公募REITs属于无准确参照系的新生事物，市场需要在交投中逐步达成对估值之锚的共识。多位项目管理人近日对笔者坦陈，公募REITs底层资产的筛选标准，决定了产品本身的成长逻辑直观清晰，如果排除未来扩募、续期等特殊情况，产品现金流分派率显著超预期的可能性较小。简单来说，该产品并不适合A股市场IPO中常见的“炒新”。

就单个产品而言，如果投资者以非理性价格介入，将可能导致产品对应的内部收益率降低，实际投资交易价值贬损；就市场整体发展而言，持续偏离公允价值的交投价格，可能对流动性造成伤害。

而且，伴随着未来更多产品上市，供求关系调整，“炒新”所代表的对稀缺性的追逐，终将让位给理性的估值定位。因此，“投而不炒”，应是公募REITs最期待的资本市场“迎新表情”！