如果说“三道红线”对房地产开发行业来说，是一个强制性的缩表要求，会从源头上控制行业增速，让增量市场趋向于存量市场的话，那么“两集中”就是一个加剧行业内部整合的过程，能否尽快适应新规则，对各家房企来说不是多赚少赚的问题，而是决定生存还是消亡。从两集中的首次出让效果来看，表现出如下特点：

1、房地产的金融属性进一步增强

由于预售制的存在，房地产开发天然具有高负债的特点，房企最核心的能力就是资金管理能力，设计、建筑、销售、物业等环节都是可以外包的，甚至拿地都可以合作或者并购，但钱必须得自己借自己管。

两集中之后，原本每个月都有的拍地节点，可以靠着每个月的现金流来支持，但现在变成了4个月一次，已经回款的资金如何充分利用起来？面对越来越多的拍地保证金，如何协调好开发与拍地的节奏？一个多月的时间里，如何在22个城市间保持好资金平衡？

这都是摆在房企面前的新课题，对一些大房企来说，每年千亿级别的资金，效率的高低落实在账目上，可能就是数亿甚至更高的净利润。如果资金运作不当，导致拿地不及预期，所造成的负面影响则会比表面的利润更加深远。

2、部分企业给自己埋下后患

从目前各地的溢价率来看，2020年中期开始的地价涨势一路延续下来，到2021年5月仍然居高不下。有些房企在拿地后，已经公开表示尽力争取能做到1%到2%的净利润率。虽然在有些地方，由于限价的原因，其一二手市场之间出现了价格明显的不平衡，新房源基本上都是被秒杀，可以把IRR最大化，但这个净利润率也确实太低，稍有意外这块地就无利可图了。

2020年中报后，大部分地产股都进入跌势，主要原因在于毛利率大幅走低，行业性出现了增收不增利的状况。2021年上半年，不少地块仍然有这个问题，等到两年后的房企年报出台时，大家要有足够的心理准备，增收不增利甚至净利润下降的情况，仍然有很大可能再现。

3、勾地能力的价值充分体现

在溢价率整体较高的大背景下，也有一些地块只是略高于起拍价便被摘下，而且参与者寥寥。这些地块往往都是某家房企事先完成的勾地，里面有大量的持有型物业，其他房企基本上无力落实，只能拱手相让。

过去一年的时间里，市场整体处于上升态势，各地楼市不断升温。但限价的严格执行，让很多高价拿地的企业利润率越来越低。从去年下半年开始，能在一二线热点城市拿到5%净利润率的地块，就是房企值得庆贺的重大事件了。从两集中地块的出让条件来看，这个数值还会向下压缩。水涨船高，不少已经无力自主开发的中小房企，其出让条件也随着土拍市场的热度不断升级，这也直接导致收购企业的净润率相应下降。

未来，勾地会成为房企提升利润率的主要途径，甚至是绝大部分利润的来源。但只会勾地是不够的，不管是通过商业、文旅还是养老、产业等方式拿到的地，必须要把后期的持有部分经营好，否则就是寅吃卯粮，过几年大量经营物业都会变成利润黑洞。

4、龙头房企进一步巩固自身地位

目前来看，两集中的主角，还是大家耳熟能详的那些全国性大型房企。事实上，表面数据体现的只是它们所取得成果的一部分，还有很多收获会逐步体现。从融创的股东大会上传出的消息表明，融创在杭州所拿的某地块，事先就已经选好了合作房企，融创只需要出20%的资金，就可以得到40%的项目股权，由于杭州新房销售一直都很火爆，该项目融创的实际净利润率可以达到4%到5%之间，而IRR可以高达30%。

这么优厚的条件，当然不是谁都能享有的，这是融创企业能力和品牌优势的体现。未来，为避免在拍卖时竞争过于激烈，导致谁都没有利润，也为了资金和风险的压力分担，房企之间的合作开发会越来越多。一些龙头房企在资金和品牌上具有更强的吸引力，其合作的机会自然会更多，合作的条件也会更优厚。龙头房企与中小房企的差距将会越拉越大。

两集中的首推地块，大部分企业都可以做到当年销售，所产生的业绩可以直接计入2021年的销售额中，这是各地方公司愿意付出更多代价去追求的。而下半年的两次土地出让活动，挂出来的地基本上都只能在2022年销售了，不会像第一次这么被追捧。

两集中目前只是牛刀小试，不管是出让土地的地方政府还是以地为本的各路房企，都需要增加经验。从业界的反应来看，主要房企对两集中降低地价的预期还是比较高的，而提前公开土地出让信息，也能让各家企业对未来的开发进度有个充足准备。新事物会越来越成熟，希望7月份开始的第二次供地，能传来好消息