最近万科的股价不断下挫，面对曾经坚定万科的战友不断离开，内心无比失落与孤独。我自己不得不重新审视投资万科的逻辑。其中非常重要的一条就是这个企业到底有没有护城河，能不能被同行业轻松击败？

护城河是巴菲特投资理念重要组成部分，所谓的护城河就是别的公司模仿不来，不容易被攻破的优势，有点核心竞争力，并且这个定语，应该是长期的，只有长期的不让对手超越，才能称得上护城河。

目前房企的产品趋于同质化，这是事实，万科也不例外。如果认识不够深入的话，很容易认为房企同质化，没有了护城河。

我们试问自己，房企真的是靠产品力取胜吗？杭州的某个开发商的楼盘设计理念再好，户型完美，小区绿化堪称完美，生活在大连的你会去买吗？就算在同一个城市，面对设计上再好的楼盘，生活工作在浦东的人也很难去上海嘉定买房。就算在同一个街道的楼盘，你也会因为价格，学区，物业，购房付款方式，小区定位等原因做出选择。房企的竞争不像空调、白酒、保险，竞争直接体现在产品上。就房企单个项目销售来说，没有太多竞争对手，销售的难点在于区域的购房需求，政策、去化率等。房企的竞争很少在销售端，而是体现在在成本端、拿地能力、资源整合上。

回到我们主题上来，万科的核心竞争力到底在哪里？这是雪球上经常看到的文章谈万科低估不低估，万科到底值多少钱，万科管理层多么鸡贼等。很少有人分析万科的护城河，这也是我最近一直在思考的，拿来与大家分享。

1.生于深圳

改革开放最前沿的城市深圳，这个城市绝对是世界奇迹，催生一批牛逼的企业：华为(未上市)，腾讯控股，中国平安，招商银行，万科，比亚迪，立讯精密，顺丰控股，华侨城，平安银行，工业富联，迈瑞医疗，传音控股，中兴通讯，大疆(未上市)...

这个城市出了很多长期的大牛股，注意是长期，不是短期爆炒。为什么说生于深圳是万科护城河？这个城市的土壤是资本、活力、创新、现代化管理制度。在这个城市成长的企业已经将这些融入到企业的文化中，在市场竞争中比较容易胜出。这个就像北大清华毕业的为什么容易成功一样。这个护城河是非常独特的，我们来看下深圳与其他城市对比的数据：

中国资本市场从1990年才开始，那时深圳还没有什么大企业，再看下中国基金报公布的城市市值：

2.品牌溢价

就品牌形成护城河而言，房地产公司显然无法与贵州茅台、海天味业这些快消品牌相比，地产公司的品牌溢价没有那么高，再优秀的品牌也在15%以内溢价，请参加文章万科的品牌溢价8%左右，如果放在一两年前也许品牌溢价不会成为万科的护城河，没有限价，房价持续上涨，没有溢价的房企也活得挺好，为什么现在是？

我们知道目前房地产市场的毛利率处于下降趋势中，房企的利润率不断地被压缩，如果万科的利润率降到5%，那么没有品牌溢价的房企基本上无法存活。在未来中长期内，品牌溢价是极端市场行情下，房企活下去的最后一道护身符。注意这个护城河是品牌溢价，不是品牌。比如恒大碧桂园这些有品牌，可惜没有什么品牌溢价。

万科最近几年开始尝试小股操盘，目的就是降低负债，用轻资产、品牌合作、输出的方式来运作了项目，使用品牌输出的还有绿城、万达等。

3.低成本融资

开发商的负债分有息负债和无息负债。有息负债中利率由低到高依次为企业信用债、开发贷、信托及永续债。无息负债主要是上下游占款，上游占供应商垫款，下游占客户预收款。狭义的综合融资成本是有息负债的加权平均利率，广义的融资成本还可以把零成本的上下游无息占款加权平均进来。因此，拿某个房企的企业信用债利息和另一个房企的永续债利息做对比是没有意义的。看一个企业是否具有融资优势主要看，融资利率以及相对自身实力的有息负债的规模(净负债率)。我们看下2020年房企融资利率以及净负债率情况，万科在这两项中都是属于最优秀的行列，这是是企业常年经营积累下来的资源，以及企业自身的出身决定，这个护城河目前还是挺宽的。这样的企业还包括保利，金茂，中海，龙湖，招商等。

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