一、首批公募REITs基金介绍

基础设施公募REITs（不动产投资信托基金），是向 投资者发行收益凭证，募集资金投资于基础设施领 域不动产（比如高速公路、仓储物流和产业园等）， 并向投资者分配收益的一种投资基金。

基础设施REITs采用“公募基金+基础设施ABS”的 产品结构。根据《公开募集基础设施证券投资基金 指引》，基础设施基金是指同时符合下列特征的基金产品：

1.80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证 券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产 支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

2.基础设施基金除投资基础设施资产支持证券外， 其余基金资产应当依法投资于利率债，AAA级信 用债，或货币市场工具。

近日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复，并陆续发布询价公告、 基金合同、招募说明书等产品要素，底层项目包括仓储物流、产业园区、高 速公路、污水处理、垃圾处理等多个主要基础设施领域，覆盖京津冀、长江 经济带、粤港澳大湾区等重点区域，根据基金公开披露的公告，首批REITs 预计募集规模合计超过300亿元，并于5月24日和25日开始网下询价。

本次获批的项目包括上交所5单和深交所4单。不同项目间封闭期差异较大，其中封闭期最短的项目 封闭期为20年，最长的公募REITs封闭期达99年。虽然封闭期较长，但公募REITs发行结束后可在沪 深交易所上市交易。

二、如何参与REITs产品？

类似注册制新股IPO的发行方式 ，基础设施公募REITs的发行方式类似于注册制新股的IPO，采取询价的方式确定基金份额认购价格， 发售过程主要包括战略配售、询价定价、网下及公众投资者（网上）认购、确认最终发售份额、基 金成立和基金上市等环节。

投资者参与公募REITs可通过两种方式：1）首发一级市场认购；2）上市后二级市场交易。其中参与首发认购的基金份额又分为战略配售份额、网下份额和公众份额三类，不同份额的投资者主体、 配售比例和参与方式也存在差异。

费率方面，场内和场外认购费率相同，后续场内卖出的费率参照客户股票账户佣金费率设置情况；

金额方面，场内起购金额=认购份额*认购价格；场外起购金额1000元。

交易方面，投资者场外或者场内认购的份额，如果想要卖出，需要先转托管至场内，再进行卖出，转托管时效 T+2。从投资者操作便利角度，建议投资者优先选择场内认购。

上市时间， 目前与各基金公司沟通获知预计 6 月底上市，实际上市时间以届时公告为准。

总之，普通投资者建议选择直接在券商申购，场内和场外费率一样，券商场内卖出更方便。

三、首批REITs产品的投资价值

打新收益

国内公募REITs采用类股票IPO的询价认购机制，因此投资者以首发认购价买入，上市后卖出可能存在套利空间，考虑到基金 上市的周期相比于股票可能更长、项目数量目前仍不多、全额缴款资金效率较低、认购中签率可能不高、REITs估值体系稳 定缺乏上涨弹性、封闭式基金可能存在流动性折价等多方面因素，参与REITs打新套利收益的吸引力可能并不如股票打新大，但依旧有机会空间。

长期持有的配置收益

1）具有良好的分红率: 首批REITs产品投资于基础设施领域不动产（比如高速公路、仓储物流和产业园等），具有稳定现金 流，预计将具有良好的分红率；

2）与传统资产相关性较低：美国 REITs和股票、债券、商品的长期相关性系数分别为0.7、-0.1、0.2。因此在资产组合中同 时加入REITs、债券和商品，可以起到较好的风险分散效果； 随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间收益风险特征、和传统资产的低相关性、稳定的分红率等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐，建议投资者关注其长期配置机会

每一只打新和长期投资价值不同，如有问题可找我沟通！