房地产政策的制约

最近这段时间，地产板块的表现让很多朋友感到焦绿，而当前围绕着地惨行业的利空主要集中在政策上的不友好，主要体现在限售限贷限价还有三道红线这些要求上。

而在这里面，真正对地惨利润造成比较严重影响的主要是限价这块。尤其是一些热门的一线城市，前几天杭州的集中供地出来，地价继续被持续推高，而同时售价却被限制住，最终的利润空间可以说比较微薄了。

有个调侃是，现在买地是找死，不买地是等死，是有一定道理的。

在这大环境下，自然对整个地惨板块构成比较大的悲观情绪，而地惨板块作为我们布局的核心品种之一，在这多重的不利环境下也应该评估出当下的估值和未来的盈利能力是否匹配。

我经常跟大家强调投资的时候要考虑负面逻辑，实际上很多品种尤其是低估值品种都有各种负面逻辑，但关键就在于这些负面逻辑的展开在估值上是否给到足够好的对价。

首先从定性上来讲，严苛的政策限制大概率会让整个行业造成比较剧烈的压迫，但这种压迫对于能力不同的房企来讲，造成的最终影响也会不一样。

这也是当下构成集中度提升这个核心逻辑的来源，也是当下配置地惨龙头的重要原则。

那么，这背后的关键就是，集中度的持续提升，能多大程度上抵消政策打压下的低毛利？

接下来我们就可以进行一个简单的推演，也让大家从估值层面去对安全边际有一个理解。

发展推演

首先，当下房地产的整体行业大概是17万亿，头部TOP15的权益规模大概是4.5万亿。

然后，我们进行悲观一些的假设，未来地产行业衰退后的规模大概稳定在目前的70%，也就是合计12万亿左右，

假设这部分龙头最终能占据到50%-60%的规模（排除部分低能级城市和一些地头蛇抢到的份额），那么龙头的最终规模体量大概是7万亿左右，相比目前的规模大概还有50%的增长空间。

简单点说就是这些龙头目前保守估计下，住开业务的营收天花板平均还有50%的提升空间。

以万科为例，上年住开业务大概是7000亿，那么终极销售规模预计是10000亿。

然后，我们进一步考虑到未来各种严苛政策下的影响，住开业务的终局净利率只有3%，大概跟A股全行业最苦逼的基建差不多了。

这种情况下万科的住开业务一年大概能够稳定有300亿的利润，保利也差不多。

而当前万科和保利分别是3000多亿和1600亿，也就是按照住开业务的终极利润来算，分别是10PE和5PE左右。

这样来看，似乎万科当前的估值不能算便宜，保利也只能算低估边缘附近，毕竟这是终局利润。

大家或许还会担心，有没有可能连万科保利这些龙头的利润甚至都没有3%？

如果这种情况的话，估计除了头部几家龙头外，后面的中小地产公司得大面积的巨幅亏损，造成的影响就非常严重了，从政策层面上来看这一块极端情况下大概率会留下一定的生存空间。

安全边际

不过，需要注意的是，这是比较极端的假设，在这极端假设上，未来有三个层面的改善因素，并且都有可能发生（尤其前两点）。

首先是其他业务的协同发展，比如当前行业内逐渐起来的物业服务，又或者是近年来发展良好的商业地产业务（像新城当前已经开业了100家吾悦），这些都提供了比较不错的利润基础。

其次，前面提到这里面并没有考虑房企自身的管理和经营优势，如果在这一块上做得好，那么最终的利润情况也可能还有提升，比如在拿地的节奏上能够尽可能在地价便宜的时候操作而在地价高的时候缓一下，用万科的话来讲就是“管理红利”。

最后，就是紧张的政策博弈下，未来存在的放开可能，这个可能来自几方面，一个是过度紧张的政策下最终导致地价的反噬，或者是越来越多的尾部企业被淘汰下造成的潜在危机。

实际上过去2年的土地购置情况并不理想，直到今年房价又开始抬头之后，近期的土地购置才上来。

另一方面，终端的地产库存下降，也是未来房价上涨的核心推动之一。

当然这些情况什么时候发生我们并不好评价。

所以，我们大致可以判定的是，当前的估值基本反映出3%的住开利润率预期，而未来随着各个地产龙头在经营管理和商业模式上的开发，最终的利润率可能会大不相同。

从这方面来看，优秀的地产龙头当下机会大概率还是比较不错。但是，由于我们并不知道这些因素最终如何反映出来，并且各个企业的未来经营也存在不确定性，所以大家在配置地产龙头的时候，既要控制好总仓位（建议不超过15%），同时也要尽量分散配置，以防单吊某龙头结果经营不利的结果。

总的来讲，对于地产行业我认为当前没必要太悲观，对于分散配置好几个龙头后，最坏的情况大概是不赚钱或者赚得比较少，而正常情况下则大概率能有12%左右的年化预期，如果经营和政策层面上出现一些超预期因素，那么则有可能迎来戴维斯双击。

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最近的A股各种迷惑操作。。。。

市场逐渐分化，接下来要认真识别优质品种，规避风险。

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