□ 每经特约评论员 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日，合肥楼市新政中关于“刚需35岁限制”的政策条款引起了巨大争议。争议的触发点在于，将刚需资格与“35岁以下”捆绑，将加剧社会对于“35岁以上人群”的焦虑情绪。近年来，不少单位招聘、考录都要求“年龄限35岁以下”，而“35岁以上”人群在找工作、换工作、稳工作都方面面临压力。久而久之，“35岁以上人群”被贴上中年危机和事业危机的标签。

此政策条款一出，给人的直观印象是，刚需买房资格也限在“35岁以下”，再次触碰到社会的敏感神经。

“一刀切”政策不合理

首先看看合肥的政策，所谓“35岁以下”刚需资格，源自合肥4月5日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中明确，登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，实行摇号销售，开发商提供不低于30%的房源用于刚需购房。刚需购房人须满足若干条件，比如符合合肥住房限购政策，购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明，还有一条就是，购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下。

客观讲，保护刚需购房，抑制不合理购房和投资炒房的思路是对的。就拿合肥来说，近些年房价快速上涨。根据国家统计局的数据，相比2015年，2020年合肥新房价格指数上涨66.6%，比南京和厦门涨幅都高。

今年一季度，合肥新房、二手房价格涨幅排前列，学区房价格涨幅明显。4月5日的楼市新政中，合肥对新盘启动了价格引导，并确保刚需人群优先购房的权利，夯实“房住不炒”的理念，整体思路并没有毛病。但问题是，“一刀切”地将刚需与非刚需（合肥政策中称之为“普通购房者”）的年龄限制在35岁以下，从公共政策的角度看，政策有点简单化或人性化不足。

当然，“35岁以下”只是刚需界定的四条件之一，此限制大概率不会在实操中影响非刚需购房。因为，非刚需依然可购买不需要摇号销售的楼盘，需要摇号销售的楼盘中，非刚需依然可参与刚需30%以外剩下的70%份额房源的摇号购买。

根据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》，30个样本城市里，购房者主力军为80后，集中在29岁到38岁，平均购房年龄为33.2岁。也就是，首次购房的年龄基本在35岁以内，政策有一定合理性。

但是，从公共政策包容性、精细化、人性化的角度来看，合肥此举显得粗陋了。贝壳的调研结果是基于2020年的数据得到的。前几年，各类调研报告的大数据显示，我国首次购房年龄在27岁~30岁。近些年，包括合肥在内的热点城市房价明显上涨，刚需买房的年龄明显推后。未来，我国不断夯实“房住不炒”、鼓励“租购并举”住房制度建设，这一年龄可能还要往后推。

因此，将刚需与非刚需的界定“一刀切”地断在“35岁”，很难经得住推敲，政策显得有点粗糙和随意。退一步讲，即便刚需基本在35岁以下，合肥此举岂不是鼓励大家都要在35岁之前买房？问题是，国家近年来一直提倡“先租后买”、梯度消费、渐进改善需求。去年底以来，国家还不断强调“促进住房健康消费发展”，希望通过租赁市场建设，解决年轻人的住房问题。

照此看，健康的住房消费，应该是不超前购房，先租后买，等到积蓄够了，再去从容地买房。这样，我们的内需和消费才能壮大，才不至于出现买房挤出消费的现象，“内循环”的发展新格局才能形成。而且，在渐进实现“租购同权”的情况下，有一部分人会长期租房。因此，将刚需与非刚需的界定“一刀切”地断在“35岁”，就显得非常的短期化和不合理。

出台调控政策要谨慎

本质上，合肥是希望购房政策不要“一刀切”，而要精细化，但好心办了坏事。对于如何界定刚需、保护刚需，当地管理部门应该认真地做大数据研究、政策推敲，并基于此，在普通住房供应（中小户型、中低价位）、保障性住房供应、租赁住房供应上，做系统化的中长期规划和计划，并通过年度的供地落实、住房建设和供应分配上，将前瞻性的工作部署扎扎实实地落实。

另外，刚需与非刚需的界定“一刀切”地断在“35岁”，还彰显了地方吸收红利人口的动机。当下，各大城市都在争夺红利人口，也就是能够贡献劳动力、聪明才智和税收的人口。年轻人群，代表着充沛的劳动力、就业的“红利”。如果老年人多，城市面临老龄化问题，医疗、养老等方面的需求更加突出。合肥此举，尽管并没有这种政策意图，但客观上形成了只图“人口红利”、不管负面效应的印象，甚至排斥中年劳动者，产生“甩包袱”的效应。

在强调治理体系和治理能力现代化的当下，在楼市治理告别简单的行政干预调控，走向民生导向和“稳地价、稳房价、稳预期”协调融合的当下，调控政策的制定和出台要慎之又慎，做好论证和评估。在政策指导上，不仅要精细化、精准调控、严禁“一刀切”，作为公共政策，楼市调控更要强调包容性、公平性、科学性、非歧视性、非随意性，以满足众多购房者的民生期待。