2021年4月11日：黄金坑中的融创中国（与万科比划比划）

 很多人都说万科优质，万科稳，万科报表藏利润，而融创中国常常被作为激进的典型，被众人鄙视，特别是利息资本化这个问题，更是大家鄙视的重点。为了公平比较，我打算以核心地产开发业务作为此次对比的重点，因为2020年万科的地产开发及相关资产业务占总营收的的比例为96.29%，而融创中国地产开发业务占总营收的比例为94.92%，可以说是绝对的核心业务。

一、融创中国与万科对比

 第一步：将融创中国的土地储备与万科进行对比。

以万科为基准。2020年末万科全口径土地储备面积16201万平米，权益土地储备面积9507万平米，权益土地储备均价6450元/平米，2020年末万科权益已售未结总面积4918.6万平米，权益已售未结6981亿元。如此看来权益尚未出售的土地建筑面积约4588.4万平米。

 我们再来看看融创中国：

2020年末，融创中国全口径土地储备2.58亿平米，权益土地储备面积约1.6亿平米，权益土地储备均价约4300元/平米（全口径土地储备平均成本为4270元/平米），全口径已售未结为9500亿，权益已售未结约6300亿元（按67%的权益比计算）。

小结：万科和融创中国的权益已售未结基本相同，而权益土地储备融创中国比万科多了6493万平米，这部分土地的成本就算按照4200元/平米计算，原始成本也值2727亿元。

第二步：将融创中国的存货与万科进行对比。

2020年末万科的存货10002亿元，而融创中国的存货为5694亿。可见万科的存货相比融中国要多很多，多4308亿元。

第三步：将融创中国的有息负债和累计利息资本化金额与万科对比。

万科2020年末有息负债为2585亿，利息资本化累计总额为190亿。融创中国2020年末有息负债为3034亿，利息资本化累计总额约600亿。

融创中国有息负债比万科多449亿元，累计利息资本化总额比万科多410亿元。

也许你还会说万科的融资成本很低，只有5%的样子（实际上2020年融资成本为6%，我们就按5%计算），而融创中国的融资成本高达9%，这里面万科相比融创中国还隐藏了很多实力。我们假设未来五年他们两家公司有息都保持不变，利率也都不变，未来5年融创中国的利息将比万科多支出719亿。

第四步：现金进行对比。

万科2020年末持有现金1952亿元，融创中国持有现金1326亿。融创中国比万科少626亿元。

第五步：总资产和所有者权益对比。

融资中国的总资产为1.11万亿，所有者权益为1788.3亿元。万科的总资产为1.547万亿，所有者权益为3498亿元。

二、结论。

（一）融创中国被低估。综上所述，万科相比融创中国要稳定的多，如果将存货的差额、累计利息资本化差额、有息负债差额、现金差额相加，万科比融创中国多投入5793亿元。再对比总资产以及所有者权益情况，万科应当相当于1.5个融创中国。如果以万科3353亿元市值来衡量（2021年4月8日收盘价），融创中国的市值应当为2235亿元，实际收盘市值为1499.63亿港元，换算成人民币为1274亿元。

（二）近两年融创中国无法赶超万科，万科利润释放将保持稳定。万科仍将是地产的老大，2021年结算利润会好很多，因为2028年拿地成本只有5427元/平米，2017年高价地大部分已经于2020年结算，2017年的高价地土地成本为7908元/平米。

（三）万科拿地放缓较为突出。后续动力不足。主要体现在：

1、万科土地储备速度赶不上销售的增长，2020年销售4667.5万平米，而2020年补充土地储备只有3366.5万平米，相差1301万平米。2019年销售面积4112.2万平米，新增土地储备3716.5万平米，相差395.7万平米。

2、2020年结算面积为2889.4万平米，2019年结算面积2460.32万平米。截止2020年末已售未结4918.6万平米。

3、万科的结算价格并不高，2020年结算均价为13062元/平米。2019年结算价格为13577元/平米，2018年结算均价为12516元/平米，2017年结算均价11765元/平米。

4、土地获取成本并不低。2020年权益土地成本6710元/平米，2019年权益土地成本6252元/平米，2018年权益土地成本5427元/平米，2017年权益土地成本 7908元/平米。看到了吗？万科的土地成本非常高，特别是2017年高达7908元/平米。

5、去除已售未结货值只有14181.29亿，只够开发两年。如果万科继续手握这么多现金，保持极低的净负债率，不出五年万科就要老三不保。

6、结合融创中国的优势，土储优势、拿地优势，融创中国依然是优质的投资对象。

三、重要数据整理

（一）万科基础数据整理。

（二）融创中国基础数据整理。

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