万科连跌6周，短期看起来非常惨。今天看了一下万科的报表，依然优秀，公司常稳健，是一个可以继续持有10年的股票。记录下我个人的简单想法：

1.股价下跌部分认为是业绩不达预期，营业利润率下滑叠加结算均价也稍微下滑。这一切其实是2017年地价过高所致。2017年土地市场太热，溢价率很高，2017年到2020年地价分别为：7908元，5427元，6252元及6710元。2017年地价非常明显的高点，2020年能取得这个业绩已经非常不错了，分红还增加。企业受宏观环境的影响，某年稍微波动一下很正常。2018年地价是一个明显低点，意味着2021年结算毛利率肯定提升，2021年的业绩应该会超过预期；

2.目前整个地产行业面临的宏观环境很不友好，这个是全行业的问题，不是万科本身的问题。在整个宏观大势不好的时候，反而对龙头企业的发展非常有利，能提高市场占有率，现在拿地的门槛明显比以前高了很多，很多小的企业已经拿不到地，逐步退出地产行业。这个是地产行业的供给侧改革，改革不是要把房地产行业弄死，而是要减少黑天鹅的风险。一个17万亿的市场，龙头企业有很大的施展空间。就算10年后萎缩为15万亿，万科市占率提升到8%，1.2万亿的销售额，10%的净利润率，则有1200万亿的净利润，给10倍PE,妥妥的万亿市值企业。空间巨大！！但关键是怎么样能熬住10年？自己想办法。

3.管理层每年提取ROE超过10%之后那部分利润的10%作为经济利润奖金。我觉得这个是个好事，看起来每年提取约20亿左右的奖金，感觉管理层拿太多了，但其实只有总利润的5%左右。万科管理层也是人，需要激励。只有激励到位，才能将一个组织的才能发挥到极致。如果他们想拿更多，就得把ROE努力保持在20%以上。并且万科管理层拿这个钱都买了万科的股票，对万科股票长期来说也是个稳定作用，万科的管理层是真的对自己公司有信心和非常热爱。那些说万科的管理层是想私有化万科，我觉得没有什么不可以啊，如果你有钱，你也可以私有化万科。

4.万科的其他业务都有很大的想像空间，物业，长租公寓，物流地产基本上都做到了国内的第一位置，尤其物业和长租公寓这两个业务将来非常由前途，物业和长租公寓将来都是巨大的线下流量入口。这里面可以做的事情非常多，能充分接触到大量客户，能充分挖掘客户的巨大需求。至于其他的成不成无所谓了。等待分红和中新股继续买入……

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