我遇到的选址咨询里面，有80%的兄弟都是这么问的：发几张图，发几个视频，然后说你帮我看看这个位置，我想做个XX能不能做呗？

每次这个时候我都觉得我是干下图这个行当的。

我要是光凭这些就能看出个一二三来，那也忒他妈神叨了。其实在公众号和知识星球写了不少关于选址分析和如何判断的文章了，仔细看看就会明白，选址逻辑都是想通的。

今天还是以一个酸菜鱼米饭的选址案例做分析参考吧，兄弟是这么介绍基本信息的：

这个位置，想做个酸菜鱼米饭，中间那个小门是个小区，往东十米北有个大街是农贸批发市场，对着农贸批发市场是个服装街。

往西五十米南侧是个大超市北出口，大超市西侧也是服装街，主要是大品牌的服装，大超市再往西七十米左右那条街主要是做吃的！

客单价一个人20多点，坐标，北方小县城，有大佬能给分析下，这个位置适合吗？

根据这个描述先画个平面图，画的不对不能怪我，你描述的确实有点太简单，红点是意向点位。

恕小弟无能，这些信息根本不足以去判断红点能不能做酸菜鱼。判断一个位置能不能做什么项目的逻辑是这样的： 

第一点：先测算自己的盈亏线： 

你要先结合房租和人工以及毛利等情况，粗算一下自己的盈亏线，也就是卖多少钱能保本。这是个最基础的常识，我在星球发过一个表，没找到的可以找我要一下。

注意这个表里算的很细很全，不但把装修折旧和设备损耗算进去了，转让费也按2年分摊。

这么算其实是非常严谨的，但是这么算的结果就是盈亏平衡点的压力就会非常大。我个人建议昂，你在算这个的时候，给自己两套方案就行：

方案1：不包含装修折旧和设备损耗，卖多少钱能保本。

方案2：包含装修折旧和设备损耗，卖多少钱能保本。

至于转让费，就别算进去了，我怕算进去这买卖就没法干了。你心里有个数就行。而且他这个装修和设备是按两年折损的，你装修的质量高或者设备质量好，也有按3/5年来算。

比如我们现在在青岛搞的这个披萨，十万多的设备，进口居多，基本不出问题，抗造，这种设备损耗就可以按5年来算。

公式就是10万除以5年（1825天），那么每天的设备折旧成本就是55块钱。

第二点，合理预估自己的营业额

如何合理的预估盈亏线，之前写过一个文章，感兴趣的可以看一下。大概意思就是你要参考类似动线类似竞品的经营情况，结合自己的特性去做对比。老牛教你：如何合理科学的预估店铺月营收

比如说意向铺位在小区这个点位，那你绝对不能跑去小吃街看他们的生意情况，这个对你来说没有任何参考价值。因为这种地方属于餐饮聚客点，人流已经形成了聚集效应。

做快餐/小吃这种随机性的刚需品类，一定要明白一步一市的概念。别说不在一条街道或者一条主动线上，哪怕街头和街尾，楼上和楼下的两家店生意都是天差地别。

所以你应该紧盯红线部分的餐饮商家，具体的方法我就不赘述了，去上面那个链接里看吧。

接下来一个问题来了，如果说红线区域没有任何快餐店，怎么办？

那你应该站在小吃街入口处观察一下，从东向西方向高峰时段有多少人过来吃饭，这部分客群可能会成为你的潜在客群。

假设从东向西每天有100人去小吃街吃饭，那么可以保守一点你按分流50%来预估，分流50个客人到店，那么他们所产生的营业额是否能保证你的正常盈亏。

从兄弟给的照片上的实际环境来看，这种地方一般应该都是夫妻店的样子？如果你希望赚个安稳的生活费，自己家人干活，毛利就等于纯利，一天能有三五十个人进店就知足了，那倒是可以试一试。

至于为什么预估分流50%，也只是我自己脑子里的概念，并不严谨，缺乏数据支撑和足够经验的预估，很难说能有多准。

昨天跟肯德基麦当劳的一个兄弟取经，他们新开的60多家店，选址评估准确率高达90%，营业额预估误差不超过20%。

为啥估的这么准，第一是把选址维度数据化细化，第二是有全国过百家门店的数据支撑。

我大概描述一下：

因为他们开的店多，积累了不同门店的数据，光选址评估模型就有50多个，针对不同的商圈，什么办公型、写字楼型、社区型，交通枢纽型等等，都会有详细的历史的门店数据参考。

这些数据里面有啥呢？

大到商圈覆盖的人数是多少，居民楼是商品房还是安置房，入住率是多少，小到具体点位的选择，竞争对手的多少等等等都有详细的数据采集。

他在开拓新店A2的时候，马上就能在历史门店数据库里面找到一个类似商圈类似点位的A1店进行有效的参考。

比如一个社区选址模型里面：

甲社区A1店已经开了五年，经过多年的实际数据统计和大量的问卷调研，他们发现单纯的社区店模型里面辐射半径只有1公里，那么如果一公里内覆盖的居民人数为5万人，且该社区全部是安置房/回迁房，消费力偏低，交房5年，入住率85%，门店选择的具体点位是在该区域最好的餐饮聚客点，无同级别竞争对手，那么这家店一周能产生10万的营业额。

这个时候就会有一个万人营业额的指标，A1店的万人营业额贡献就是2万/周。

现在要在乙社区拓展新店A2店，一公里内覆盖的居民人数相当，也是安置房，消费力偏弱，点位也与A1店类似，无同级别竞争对手，那么新店A2的万人营业额贡献值也是2万/周。

如果A3店的选址与A1和A2类似，唯一的变量是多了两个同级别的竞争对手，那么这时候他的营业额在预估的似乎还要缩减10%-20%。

这是最简单的一个社区店的评估，如果是商场店呢，这时候辐射半径会变成3公里，围绕3公里以内的商圈进行另外一个更全面的指标分析和评估。

我只能说个大概，因为我对他具体的操作细节也一知半解，而且肯德基麦当劳有庞大且准确的数据和团队支撑，小店根本模仿不了，也不适用。 

单从选址层面来说，任何一个品牌，都要有一套严谨的选址模型/标准。举个例子，一个品牌有a、b、c、d、e、f、g，共7家店，其中a、b、c、d都是挣钱的，而e、f、g是赔钱的。

那么当他准备去开新店h、i、j、k的时候，就要从选址角度分析之前的店挣钱的店都开在哪？同时赔钱的店开在哪？挣钱的店在选址上有啥共性，赔钱的店又吃亏在哪？

找到选址上的共性，然后根据共性去进行新店的拓展。

所以你在“共性”上挖掘和统计上越全面，你后期开新店也好，加盟店也罢，去照猫画猫就会成功率很高。

为啥我老说，如果你想加盟一个项目能挣钱，最好的方法就是除了复制他的产品，还要复制他的选址。只有你对他不同门店的选址观察多了，找到他挣钱的那条选址模型，然后去复制理论上就会挣钱。

昂，最后说到选址模型这个点上，肯德基麦当劳的我玩不明白，但是底层逻辑都是差不多相同的，咱也从大师那里学到不少活，现在正在细化披萨店的选址模型。

到时候整个逻辑会全盘分享给大家。

记住，每个品类，甚至同一个品类的不同品牌的细化数据都是不一样的，比如说肯德基麦当劳走社区店，他们得出的结论是80%的营收全部依靠一公里内的居民产生的，但披萨这个就不一样了，虽然也是社区店，初步预判2公里、3公里也有不少充值会员。

这个具体的数值是多少，还是需要我再去汇集资料进行总结才能下结论。

再比如说肯德基麦当劳选址都是当地商圈最好的位置，最旺的人流聚客点，但是披萨这个门店的选址就很偏，既不在餐饮聚集处，门前人流量也不大。 

逻辑都想通，但是具体判断标准和数据各有差异。

等我输出吧……，他妈的真复杂，但是没办法，你想理论上降低开新店的风险，提高拓店成功率，只能这么干。（当然这套方法大家逻辑明白就行，可能很多小店没办法直接用）