大家好，我是小影子~

长租公寓第一股的蛋壳“暴雷”了。

很早就有人说过“长租公寓可能是比P2P更大的雷”，为什么？

遇到“暴雷”，租客和房东该怎么办？

“长租公寓第一股”蛋壳“暴雷”了。

去年，长租公寓暴雷的很多，大家对这种新闻应该不陌生了，只是蛋壳更知名，体量更大，受影响的人更多。

小影子自己有房子托管给中介公司，也曾经租过中介托管的房子，还去看过今年被爆出资金链出问题的某客的房子。到目前为止，还没踩雷，希望以后也别踩到。

“不赚钱”的生意为什么还有人做？

长租公寓的一般模式是这样的：以略高于市场的价格让房东签订长期合同，拿下房源。进行统一装修，通常是年轻人比较喜欢的简欧风格，然后以跟市场价差不多或者略低的价格租出去。

大家可能会有疑问：

长租公寓公司付出的成本是略高于市场价的租金+装修费（长租的房子通常是毛坯，长租公寓公司会送装修）。

而它们的收入是跟市场价差不多甚至略低的租金。

成本＞收入，那做长租公寓的公司图啥？其实，这是个金融生意。

通常，长租公寓公司付给房东的房租是按季度甚至按月支付的，而它们收取租客的房租，却大多是一年一付的，有的甚至更多。

这就形成了一个“资金池”，有了这个资金池，长租公寓公司可以继续拿新的房源，拿到新租户的租金，“租新付旧”。

这模式是不是有点眼熟？暴雷的P2P也是这样“借新还旧”的。P2P从红极一时到现在全面关停也就几年时间。

我为什么不租长租公寓的房子？

小影子前几年也租过房子。那会儿正是这类长租公寓刚开始火起来的时候。看房的时候，难免也有所心动，看过几个长租公寓的房子。但是我看过实际房源之后，就打消了租这种长租公寓的念头。

最主要的当然就是了解了这个模式后觉得不赚钱的生意做不久，怕长租公寓公司资金链断了之后会有纠纷。

其次，大多数长租公寓采用的是电子密码锁，密码可以通过长租公寓公司的系统后台更改，如果忘了密码，也能通过后台申请重置（当时带我看房的管家告知的）。我觉得很不安全：房产中介这行门槛不高、人员流动性大，万一有心怀不轨的正巧让我们遇到，财产损失事小，人身安全事大。单身在外租房，我最看重的就是安全性。

再加上虽然说长租公寓是略低于市场价出租，但是实际优惠的力度并不大，大多是减免前几个月的房租，后续就跟市场价差不多了。对于当时现金流并不紧张的我来说毫无吸引力。其中部分长租公寓更是强制办理“租房贷”，这类是100%不考虑的。

我为什么把房子托管给了中介？

小影子目前有两套房在出租。一套直租，一套托管给房产中介。托管已经2年多了，前阵子刚又续签了合同。

为什么我自己的房子会选择托管呢？

最主要的原因当然是怕麻烦。这套托管的房子虽然是同城的，但是我去一趟单程就将近2小时，自己运营的时间成本太高。

有人肯定会问了：你就不怕长租公寓公司跑路吗？

我托管给的并不是长租公寓公司，而是老牌知名房产中介。

租金是市场价，每年有1.5个月的免租期，即一年只收10.5个月的房租，综合来算我一年到手的房租比直租还少了点。而根据我自己直租的经验，这房子通常两任租户的空置期不到1个月。

合同期限12个月，家具家电都是我提供，托管的时候就是拎包入住的状态。前任租客自己买材料弄了软装，简欧风格，托管的中介就自费买了个三四百的床垫。如果家具家电需要维修，中介公司也会找我报销，他们没有维保费用。

总的来说这种模式房产中介是有的赚的，第一，房租就应该比给我的；每年还有0.5-1.5个月的租金差。但是，如果中介公司“不讲武德”，跟租客收了房租不给我然后他们跑路的风险还是存在的，不过比“不赚钱”的模式要小的多。

跟目前的托管中介合作了两年多，有满意的地方——钱准时到账（包括疫情期间），平均每年换过一次家电几百块钱，中介搞定全程，我就转个账；也有不满意的地方——合同是对方的格式合同偏向中介公司，尤其是合同到期即使不续约也要多给6个月“延长期”可能耽误我卖房。

至于另一套房子为啥不托管？因为老破小中介嫌没有利润，不愿意接手托管。好在，租客非常省心，每季度到期打款，除了打钱没有跟我说过一句话（就是特别冷酷无情的金钱关系）。

长租公寓暴雷，租客和房东都是受害者，但是也有评论说他们“活该”，认为托管房子和租房子的都是“贪便宜”。其实也并不全是——高价收房和低价出租，是长租公寓早期的打法，除了一线城市长租公寓的收房和出租的价格和市场价差异并不是很大。很多房东看中的是省事儿，而租客大多是觉得装修好看，交租压力小。“二房东”是一个历史悠久的职业、有着成熟的商业模式，搅乱市场的所谓“创新”被证明走不下去之后，可能会反而会回归传统。