房地产市场正在经历艰难的过渡期，在上半年销售遇阻后，“三道红线”信号的释放再次引发众房企的焦虑。北京商报记者统计显示，“三道红线”预期之下，房企融资继续井喷，在座谈会后的20天中，房企境内外共发行债券融资65笔，融资规模折合人民币约554.9亿元。为何“三道红线”落下房企仍能进行如此大规模的融资？多位知情人士指出，房企融资排期是有明确时间要求的，目前“三道红线”的影响还未完全体现出来，但可以预见的是，众房企会抓住最后的融资窗口期。未来随着债务压力的增大，加快销售促回款、分拆旗下板块上市、引入战投都将是踩线房企“出线”的应对手段。

“三道红线”后，部分房企融资情况

融资成本上升

“三道红线”预期之下，房企融资继续井喷。北京商报记者统计发现，在座谈会后的20天中，房企境内外共发行债券融资65笔，融资规模折合人民币约554.9亿元。其中，TOP20房企中8家房企境内外共发行16笔债券融资，规模折合人民币约138.1亿元。在此期间，境内融资规模与之前基本一致，但平均融资成本上升至5.53%。

北京商报记者梳理发现，从融资利率来看，房企融资仍呈现两极分化。8月26日-27日，华侨城成功发行20亿元中期票据，发行期限3+N年，票面利率4.19%；9月1日，世茂股份(600823,股吧)发行5亿元公司债券，票面利率3.99%；9月4日，京投发展(600683,股吧)成功发行20亿元公司债券，最终票面利率为3.9%。

与此同时，仍有部分房企存在“找钱难”的问题。9月1日，当代置业发布公告称，该公司将发行2022年到期的额外5000万美元11.5厘绿色优先票据及2024年到期的额外5000万美元11.95厘绿色优先票据。经扣除包销费用、佣金及其他估计开支后，此次额外票据发行的估计所得款项净额将约为9780万美元，当代置业拟将其用作为公司若干现有债务再融资。

在上半年销售遇阻后，“三道红线”信号的释放再次引发众房企的焦虑。8月20日，住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，同时也宣布了房企融资的“三道红线”。

从设置标准来看，第一道红线为剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二道红线为净负债率大于100%；第三道红线为现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过 10%；一道未中，不得超过15%。

“作为资金密集型行业，房地产开发商在规模高速增长的同时，普遍也面临着高负债压力。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示，根据房企中报显示，多数房企均已表态“去扛杆、降负债”的战略规划，TOP20房企已在逐步优化自身财务结构，融资新规的出台或将提升财务侧的战略等级以及加速房企优化节奏。预计下半年境内融资环境将进一步收紧，融资成本较上半年将呈上升趋势。

最后的融资窗口

对于房企融资继续井喷的状态，同策研究院资深分析师张吉辉表示，房企融资排期是有明确时间要求的，目前看到的发行债券，都是在半年以前就要开始做准备工作的，因此目前“三道红线”的影响还未完全得到体现，但可以预见的是，众房企会抓住最后的融资窗口期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，“三道红线”具体落地实施还需一个过渡期。政策落地难度有多大？落地后该如何监管？对于部分房企而言，更多以观望态度去看待，大多抱有侥幸心理。再加上整个市场处于下滑状态，面临即将到期的债务压力，也促使大多数开发商不得不对外融资“找钱”。“房地产本身就是一个高杠杆行业类别，短期告别高杠杆还颇为艰难。”李宇嘉进一步表示。

今年下半年，众房企将迎来偿债高峰期。据贝壳研究院发布的报告显示，今年8月境内外债券融资到期债务规模约987亿元，其中境内到期债务规模约760亿元，占比约74%。2020年9-12月到期债务规模约3603亿元，同比大幅增加68%，其中11月到期债务规模最大，超千亿元达1071亿元。

贝壳研究院认为，9-12月房企将面临土地成本上涨与偿债压力上升的现状，房企发债需求居高不下，预计至年末整体融资规模将突破万亿元。同时，房企偿债压力骤升结合实现全年销售目标的业绩压力，房企下半场或面临更为艰难处境，不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。

李宇嘉称，债务压力之下，“三道红线”或将促使部分房企开发其他融资渠道，“明股实债”是值得注意的隐患。

中南建设CFO辛琦曾在今年中期的业绩会上指出，“三道红线”限制融资并不是一件坏事，这将有利于降低行业信用风险。但其同时表示，“三道红线”也倒逼房企在“股+债”模式里，可能会在“股”的端口做更多的努力。

“踩线”房企何去何从

“三道红线”信号释放后，加快销售回款被业内普遍认定为最有效的应对手段。就在9月6日深夜，中国恒大董事局主席许家印连夜主持召开营销大会，会上宣布9月7日-10月8日，恒大全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元的目标。

恒大抢跑的背后，也被视为“三道红线”压力倒逼所致，“三道红线”全中，降负债、去杠杆是恒大当前的首要任务，预计后续“踩线”明显的房企也会随之跟进。

李宇嘉称，销售回款占到开发商资金来源近六成，只有把这个做好，整体负债率才能出现明显下调。除此之外，对于负债规模过大的房企，引入战略性投资也是一个“出线”的办法。

北京商报记者了解到，近日“踩线”两道的阳光城(000671,股吧)引入泰康人寿保险有限责任公司（以下简称“泰康人寿”）成为战略投资者。9月9日晚间，阳光城发布公告称，泰康人寿及泰康养老保险股份有限公司（以下简称“泰康养老”）与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司（以下简称“上海嘉闻”）签订《股份转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让阳光城13.53%的股份，共计约5.55亿股，标的股份转让价款约为33.78亿元（含税）。

值得注意的是，泰康人寿及泰康养老入股阳光城是有诸多“附加”条件的，在公司治理、未来分红、业绩承诺及补偿方面，均提出了较高的要求。地产分析师严跃进指出，阳光城此次引入战略投资者虽洽谈已久，但上述条件的尺寸或是受到“三道红线”的影响。

就“踩线”房企何去何从的问题，多位行业专家告诉北京商报记者，在加快销售促回款、引入战投的同时，分拆旗下板块上市是目前众房企最为理想、也最乐意的降负债手段。

张吉辉称，目前多数房企旗下为商管、物管类轻资产业务，负债率相对较低，估值模型相对友好（物业板块市盈率30-50倍左右），拆分此类业务板块上市可以拓宽融资渠道，客观上也降低了房企自身的负债规模。

北京商报记者 卢扬 王寅浩