冰封多日的房企境外债发行在5月份破冰后，于6月首周开始反超境内融资。

贝壳研究院数据显示，6月1日至6月7日，房企共发行6笔境外美元债，融资约15.1亿美元，占同期整体发债规模的52.4%，是连续12周被境内发债超越后的首次反超。

“境外债发行取决于全球市场，目前很多房地产公司都有美元债的指标，但美元今年波动较大，现在债券投资人很谨慎，预计再有一两个月左右境外债的发行会好起来。”阳光城集团执行副总裁吴建斌告诉财联社记者。

“销售放缓带来的资金压力将越来越大，房企最近在增加一些融资手段，并尽量大额度来进行融资。未来无论成本高低，融资将全面井喷，包括长短期债、境内外债。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据贝壳研究院统计，2020年1-5月房企境内外债券融资累计约5627亿元，全年融资规模有望超越2019年。

境外债市出现复苏

房企海外发债曾在今年3月进入停滞状态，随着4月底境外美元债市场震荡得到缓解，加之美元债到期压力，房企在境外发债逐渐复苏。

4月24日，时代中国(01233.HK)宣布，拟发行利率为6%的2亿美元债，标志着冰封超50天的房企境外债发行开始“解冻”，而后正荣地产、碧桂园以及力高集团也陆续发行境外美元债。

克而瑞研究中心研究报告显示，5月95家典型房企的融资总额为905.15亿元，同比下降6.9%；其中境外债权融资127.80亿元，同比上升85.6%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，受疫情影响的境外债市，在经济秩序恢复正常后，具有较大的发债空间。

尽管境外发债出现复苏，但房企5月境外融资规模仍处于18个月内较低水平。据贝壳研究院统计，从发债结构分析，5月境外债券占比有所拉升但仍不及2019年同期水平，今年1-5月海外债券金额占比较去年同期下降11个百分点。

“境外债的发行，重要的是看债权投资人的态度，像美国、欧洲的投资人，受疫情影响比较大，上一波美国股市熔断之后，很多人亏了钱，因此现在还在等时机，与融资的成本高低没太大关系。”吴建斌指出。

房企加快融资步伐

据克尔瑞和亿翰公布的2020年1-5月销售业绩排行榜数据显示，前100强房企操盘口径销售金额达32167亿元，同比下滑7.8%；权益金额为26882亿元，同比下滑 9.5%。

多位受访的业内人士认为，受疫情影响，今年前五个月房企销售放缓，现金流回笼受阻，导致偿债压力变大。

“房企的融资环境已经有所松动。现在经济压力比较大，对房企融资不像去年那么严，虽然政策方面没有放松，但在执行以及操作层面有一些松动。”一家上市房企的高管告诉财联社记者。

在此情况下，房企纷纷加快了融资步伐。贝壳数据显示，今年5月，房企境内外债券融资总额约617亿元，同比上升31%。

“从近期房企的发债成本来看，融资成本明显改善，我们认为随着内外流动性的宽松，房企或迎来近几年融资最宽松的时间窗口。”银河证券房地产行业分析师潘玮表示。

5月25日，央行、银保监会等六部门联合下发《关于进一步规范信贷融资收费降低企业融资综合成本的通知》，进一步降低企业融资成本。

贝壳研究院报告指出，在融资环境相对宽松下，整体票面利率呈下降趋势。其中5月境内债券票面利率“5%-7%”占比大幅提升14个百分点，成为票面利率主力区间。

与此同时，近期有部分房企拟下调已发行债券的票面利率。其中，万科拟下调五年期“17万科01”公司债券票面利率，在存续期的第3年末，调整存续期后2年的票面利率为1.90%；华夏幸福拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4%。

香颂资本执行董事沈萌对记者表示，“目前监管层对再融资限制明显放宽，这对于企业发债形成更有利的条件。部分企业有能力去下调回报率，因为很容易以相同甚至更低成本去融资来置换这些债务。”

融资成本分化加剧

“目前在疫情影响下，央行释放了较多的流动性，房企的融资环境有所改善，但融资成本出现了明显的分化。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。

他进一步表示，头部企业的融资条件改善较大，但是中小企业资金面偏紧、融资困难局面并没有得到明显改善，这迫使不少中小企业到境外上市和发债。

“头部企业基本都是上市公司，可以利用上市公司平台扩展，较少依赖银行信贷，但是非上市房企就很难有更多融资方法。”沈萌如是说。

一位上市房企财务负责人指出，目前发债利率主要看评级，评级高的房企在融资利率上肯定有一些优势。对于中小房企来说，融资向来都比较难，成本也比较高。

对于后市，柏文喜表示，“如果整体经济恢复较快，则地方财政收入对房地产行业的依赖会下降，房企融资环境或将很快收紧；如果整体经济恢复较慢，则地方财政收入对房地产行业的依赖难以下降，房企相对宽松的融资环境可能会持续下去。”