受到疫情影响，传统的3月“小阳春”后移，直到5月北京新房、二手房成交才出现大幅回暖。

多家研究机构的统计数据显示，5月份北京二手房实际成交量突破2万套，网签数据达到16125套，创下近三年新高。此外，5月北京新建住宅成交量也创近10个月新高。

“北京市场属于恢复性上涨，作为全国比较晚才恢复看房的城市，此前积压了大量需求。”中原地产首席分析师张大伟对财联社记者表示。

贝壳研究院分析师许小乐指出，北京二手房成交放量最主要的原因是，学区房政策调整带动西城及全市需求的提前集中入市。

不过，多位受访的开发商人士认为，对于新房市场而言，在政策面没有放松的情况下，后市的发展难言乐观，目前仍需要让利促销来实现资金回笼。

新房市场“价跌量涨”

据中原地产统计数据，5月北京新建住宅市场网签套数为4172套，同比上涨31%，环比上涨34%。

“因网签滞后的原因，实际5月单月新建住宅签约超过5000套，是近10个月来的最高成交数据。”张大伟指出。

“数据面上的回暖，不代表整个市场所有的在售项目出现销量反弹。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，目前新房整体库存量比较大，而且近期计划供应以及未来潜在供应货量非常充裕，再叠加市场库存，未来整体市场会出现成交分化的局面，虽有热销盘，但更多的还是一些成交艰难、去化缓慢的滞销盘。

“新房市场的回暖并不太明显，现在大家都是下调了价格预期在卖，但还是很焦虑，因为项目不好卖。”一家TOP20房企的内部人士说。

多位接受财联社记者采访的人士表示，目前推动北京新房成交量回升的主要因素是以价换量，一方面是商品住宅预售价格管控，迫使开发商以价换量，另一方面是一些开发商在拿地时的地价成本可控，在市场压力下主动以价换量。

从5月成交价格来看，北京新建住宅价格出现小幅下跌。中指院发布的百城价格指数显示，2020年5月北京新建住宅价格环比下跌0.01%，同比下跌0.29%。

上述房企人士表示，其对后市的判断并不太乐观，因为政府对调控房地产行业的决心很大，未来政策面放松的可能性较小。

而近期北京新房供应量的加大，也为未来一段时间房价走势增添了不确定性。

5月29日，北京市住建委放出了4张新房预售许可信息，分别是瀛海的寰宇时代二期、大兴的和悦春风、密云的阳光城·溪山悦以及海淀的西山龙胤。

据中原地产统计，北京市住建委还压着将近2.5万套预售证。有专家表示，北京库存积压依然严重，潜在供应量较大，从市场表现来看，房企也会加快推盘节奏。

贝壳研究院报告显示，截至2020年5月底，北京商品住宅库存面积为1062万平方米，出清周期约22个月。受疫情影响，今年以来去化速度不及去年同期，使得出清周期加长。

“两会要求房地产市场保持稳定发展方向不变，未来将持续进行市场修复，但预期增速将保持平稳，市场出清周期仍将保持稳定。”许小乐如是说。

“目前房企通过各种方式降价促销，但部分楼盘的去化率仍不理想。”一位房地产研究机构分析师表示。

二手房热度快速升温

贝壳研究院数据显示，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，成交量环比增加22.5%，同比增长17.2%。

“这只是网签数据，按照各家中介的实际成交量，5月北京二手房住宅成交高达2.1万套，是2017年3月17日调控后的最高水平。”张大伟表示。

“北京二手房市场的回暖，首先与整体大环境有关，疫情后市场逐步恢复正常，大量积压的购房需求在5月得到释放。其次，北京土地市场在三四月份比较火热，对于成交土地周边的二手房项目，会起到明显的推动效应。”58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者。

此外，业内人士指出，5 月西城区学区房政策的调整，是造成北京二手房成交量井喷的主因。

许小乐表示，5 月北京西城区成交量环比和同比增速均超过 120%，而西城成交的增长带动换房链条上的其他交易主体入市，促进全市成交量大幅增长。

在高单价的学区房的带动下，贝壳研究院数据显示，5月北京二手房成交均价为 62609元/平方米，环比明显上涨，剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

“预计政策对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前成交量大、价格小幅上涨，随后成交量明显下滑、价格下跌，预计累计下跌半年，跌幅在5%-10%。”许小乐说。

贝壳研究报告指出，预计6月份北京二手房成交量会自然回落，全市交易量在 1.5万套左右，价格稳中有涨，涨幅在 2%以内。张大伟也认为，如果6月不降息，成交量会从高位逐渐回落。

“对于后市来说，6月份应该会保持相对较高的成交热度，三季度整个市场成交会有所降温，在没有政策调整的情况下，应该会跟去年大致相当，或者是稍低于去年二手房的成交量水平。”张波如是说。