本文转载自公众号：“搜狐焦点”

“

作为曾经的行业标杆，长期位列前三的保利发展，在接连被恒大、碧桂园超越之后，又有连续3年被“黑马”融创中国反超，仅居第五。早在2017年，保利发展曾提出“重回前三”的目标，但直到2019年也未能达成，反将与融创中国的差距扩大至944亿元。在克而瑞看来，土储单薄是保利发展的软肋，短期“回三”希望不大。

”

力争重回行业“三甲”的保利发展未在2019年创造惊喜。去年，保利发展的签约销售额同比增长14.09%至4618亿元，签约面积增长12.91%至3123.12万平米，仅居第五。早在2017年，保利发展曾提出“重回前三”的目标，但直至2019年也未能达成，反将与融创中国的规模差距扩大至944亿元。

短期内重回前三希望较小

作为曾经的行业标杆，长期位列前三的保利发展，自2013年被万达集团挤至第四后，便再无缘“三甲”。2016年，保利发展的销售规模被绿地反超，随后又有连续三年被“黑马”融创中国超越，此后便一直保持在行业第五的位置，难返“前四”。融创与保利之间第四、第五的排位之争也成为业内关注的焦点。

相比保利发展，融创中国在销售上的表现更亮眼一些。2017年，融创中国的合约销售额达到3620.1亿元，同比增长140%，一举超过保利发展。2018年，融创中国的合约销售额同比增长27%至4649.5亿元，超出保利发展600亿元。

过去的一年，融创中国的销售金额达到5562.1亿元，同比增长21%，排在行业第四位，高出保利发展944亿元；销售面积同比增长25.3%至3828.5万平米。若按销售金额计，融创中国的市场占有率为3.5%，同期，保利发展的市场占有率仅2.89%。

融创中国与保利发展在2019年进行了激烈的“第四”之争。去年上半年，保利发展凭借17.3%的销售规模涨幅，一度超过融创中国回归“第四”，但在下半年逐渐放缓，销售规模相比上半年减少17.18%。去年9月，融创中国再次反超保利发展，销售差距进一步扩大至千亿元，且差距一直持续到年末。

大力度的“收并购”是融创中国实现规模扩张的主要助力。根据财报，在融创中国2019年1.34万亿的新增货值中，有50%通过收并购而来，来自公开市场获取的土储仅27%。克而瑞指出，融创中国利用收并购获取土储的价格较低，平均土地成本仅4306元/平米，在销售均价接近的情况下，融创拥有地价优势。

反观保利发展，投资力度却在持续放缓。财报披露，保利发展2019年的拓展项目达到127个，相比2018年减少5个；新增容积率面积达2680万平米，同比下降13.99%；待开发面积为8112万平米，同比下降11.38%，存续比为2.6年，可供未来3至4年开发。

相比融创中国，保利发展并未在土储获取上占到太多“便宜”。亿翰智库研报指出，房企投资拿地讲究抄底，即逆周期拿地，而保利发展却在顺周期的情况下获取了大量土地。

比如，保利发展在2018年时的拿地态度较为积极，但在该年10月份以后渐趋谨慎。统计显示，在过去的两年内，最值得拿地的时间是2018年8月至2019年2月之间，保利发展在该时段内的投资力度不足，亿翰智库称。

亿翰智库认为，从趋势上看，保利发展的投资力度自2018年起开始逐渐下降。首先，公司新增容积率面积同比数据已有连续两年为负；其次，待开发土地储备2018年与2017年基本持平，2019年同比增速开始由正转负；再次，拓展项目显著减少，拓展成本显著降低。

“保利发展连续两年放缓投资力度或与其此前持有的土地储备存量较大有关，但投资速度持续放缓，明显不利于后续规模扩张。相比排名靠前的房企，保利发展的土储略显单薄，在提升规模和行业排名方面可能会存在压力”，亿翰智库称。

业绩说明会上，保利发展副总经理潘志华就投资力度放缓的问题进行了解释。他表示，面积有所下降是由于公司加大了核心城市与都市圈的布局以及土地单价提高，但总货量还是有所提升的。

公司目前的土储近8200万平米，未来将根据经营现金流安排前紧后松的拓展节奏，持续聚焦中心城市及重点城市群，继续加大土地储备，潘志华称。

不过，在克而瑞看来，保利发展2018年的新增货值大幅低于TOP4房企，2019年的表现远不及融创中国，新增货值对于公司欲“重回前三”的目标而言略显不足，短期内“回三”希望较小。

有业内人士提醒，大规模的平台整合能够快速推动企业规模发展，对于力求“前三”的保利发展而言，可以充分发挥央企优势，加大收并购力度。尤其在政策加码的当下，部分中小房企经营困难，还有些房企正意图退出地产业务，保利发展可以通过收购、重组及混改等方式，以较低的价格获取土储，冲刺规模。

不过，保利发展也应该警惕在整合过程中会遇到的各类问题，如标的公司的负债情况、员工安置、大规模平台整合后的股权稀释，甚至人事变动等。2018年时，保利发展曾计划接管天房集团，但不到半年时间便宣布退出天房集团的共管状态。国企整合及混改存在推进缓慢、难点多等问题，若不能把握好其中利弊，反而会拖累规模扩张，上述业内人士称。

值得一提的是，与融创的销售差距及“重回前三”的目标在保利发展2019年度业绩会中再被提及，但公司管理层的回复变得“模棱两可”，且未给出具体时间表。管理层仅称，作为行业龙头，公司会根据市场情况和自身资源储备，力争优于行业平均增速。

三四线城市或存去化压力

过去的一年，保利发展销售规模排名央企第一，领先第二名中海地产1308亿元，相比第三名中国恒大却落后1393亿元。

在销售额增速方面，自2017年至2018年，保利发展披露的销售金额为3092亿元及4048亿元，增速为47.2%和30.9%。去年相比前两年，保利发展的销售增速同比分别下降了33.11个百分点及16.81个百分点。

有业内人士透露，2013年至2018年，保利发展的复合增长率达26%，排名行业第六，增长率排名落后于规模排名，这与央企“稳健”的行事风格有关。这种“稳健”不仅体现在经营风格上，也体现在用人态度上。比如，保利发展的高级管理层相比起其他央企更加资深，随着其他央企80后总裁陆续走上台前，保利发展依旧是60后坐镇。

对于央企而言，“稳健”或是放之四海皆准的词汇，但保利发展明明可以剔除稳健，变得更上进和更开放，做一家不那么“保守”的企业，并带来业绩的增长，上述业内人士称。

依托央企优势，保利发展的债务结构持续优化。去年，保利发展的资产负债率为77.79%，净负债率为56.91%，剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为46%和56.91%，较年初提升3.4个百分点及下降23.6个百分点。

同样得益于央企优势及庞大的房地产主业基础，保利发展很早便开启了多元化业务布局，先后成立了保利物业和保利商业，形成了以不动产投资开发为主体，综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”业务布局，并在2019年推动了保利物业上市。

不过，两翼业务并未为公司带来预想中的业绩。过去的一年，保利发展来自非房屋销售业务的营收为113亿元，占总营收的比重仅4.79%；营收占比相比去年中期的8.2%，下降3.41个百分点。当期，该项业务的毛利率为22.53%，同比下降2.56个百分点。

毛利率下降的问题，引发了媒体及投资者的关注。保利发展财务总监周东利将毛利率的下降归结为，两翼业务中商业运营收入占比较高，而商业运营当中外拓项目又处在装修和筹备阶段，且装修和筹备费用及租金费用的支付在2019年相对集中。

不过，在克而瑞看来，保利发展多元化业务的毛利率近几年一直在下降，这值得警惕。尽管保利物业已经成功上市，可以通过收并购的方式来提升市场份额，这是利好消息。但保利发展的多元化业务也应该持续深化经营，尽量缩短与主业发展之间的距离。

得益于持续的城市深耕，保利发展单一城市的销售贡献持续提高。财报显示，去年，保利发展38个核心城市的销售额贡献达到77%，单城签约金额超百亿元的有13个，广州区域的销售贡献达到420亿元，佛山、武汉、北京区域销售贡献超200亿元，福州、西安、三亚等城市首次突破百亿元。

而在销售分布方面，财报披露，中西部地区和三四线城市为保利发展贡献了最多的销售面积，占比分别为32.4%和44.1%，同比涨幅为1.34个百分点和5.28个百分点。其中，三四线城市的销售面积贡献从2017年33.8%的销售占比，逐渐升至2019年的44.06%，首次超过二线城市。

从新增土储方面来看，在保利发展2019年的新增土储中，有56%位于三四线城市，较2018年上升6.3个百分点。这让克而瑞研究中心意识到风险，随着城市深耕的推进，保利发展在三四线城市的拿地占比将持续扩大，而随着三四线城市棚改红利的消失，加之调控趋严，保利发展在这些区域将会面临去化压力。

在新冠肺炎疫情“黑天鹅”的影响下，不少房企的销售业绩都受到打击，保利发展也不例外。不过，随着疫情逐步得到控制，保利发展的旗下业务正在逐渐恢复。潘志华介绍，目前，公司销售已基本恢复至去年的8-9成，商业业务恢复至疫情前50%水平，广佛区域恢复至80%以上。

但在克而瑞看来，保利发展的销售恢复速度属于头部房企中较慢的一个。今年3月，保利发展的销售金额同比降幅达35.9%，一季度累计销售金额同比降幅达35.2%，在TOP6房企中降幅最大。

从保利发展过去两年的销售分布来看，上半年为公司的销售额贡献一般为55%，二季度销售贡献约31%，新冠肺炎疫情对保利发展上半年的业绩影响较大，预计下半年销售将承压，克而瑞称。