马光远：房地产将回到“三个20%”房价普涨不会出现


来源：光远看经济

房地产没有什么白银时代，这是我过去几年一再阐述的观点。

所谓白银时代，无非是一种对房地产下一个周期的一厢情愿的想象，那就是房地产在告别暴涨之后，还能有一个不暴涨但仍然快速上涨的20年。

有这种想法的开发商，在2到3年的时间内会被市场教育的头破血流。

　▲ 图片源自摄图网
一、我说房地产没有白银时代，不是否定房地产以后会涨，不是否定房地产的支柱地位。

而是房地产的下一个周期和过去20年的周期面目全非，产业定位、供求关系、政策环境以及房地产的市场结构都会发生翻天覆地的变化。

我说房地产没有白银时代，更不是否定房地产作为支柱产业的定位。有一些幼稚的观点认为，房地产不死，中国经济就不可能有创新。

理性去看，中国有没有创新和房地产关系不大，而且，极具讽刺地是，中国很多产业的创新却是由房地产拉动的，这是事实。

有人还说，房地产作为支柱产业的地位结束了，这也是一厢情愿。一些开发商说，在中国城镇化完成之前，房地产的支柱定位都不会改变。

我则认为，房地产作为支柱产业的地位100年都不会改变。看看美国，完成城镇化多少年了，但如果细分，你会发现，房地产在GDP中的比重在美国所有行业里面排前两位。

房地产是人类进入城市社会之后任何国家都非常重要的产业，不管你承认不承认，喜欢不喜欢，这是没有任何办法的．

　▲ 图片源自摄图网
二、同样，我认为，鉴于房地产自身的重要性，以及房地产泡沫破灭之后对整体经济的杀伤力，以及房地产在中国居民财富配置中的比重，导致房价出现快速下跌的政策在任何时候都不会成为选项，这意味着什么？

这意味着房地产调控不可能长期，这一轮调控已经是过去20年房地产周期中最长的一次了，但鉴于明年稳经济的严峻性，明年放开房地产调控。

但是，放松调控不等于回到以前炒房时代，炒房时代至少在我们看得见的五年之内不会重出江湖，房地产回归民生的大方向不会改变。

其实，我认为目前是真正的构建房地产长效政策的最佳时机，房价稳定，市场面临方向性选择，及时用长效机制换短期调控，黄金窗口，千万不要错过。

三、以后不会出现房价的普涨，这句废话我已经讲了无数次。

但更准确的说法仍然是“三个20%”：

以后中国将只有20%的开发商活下来，80%的会死掉；

只有20%的城市有投资价值；

只有20%的楼盘值得买。

有人认为我说的太夸张。比如，20%的开发商。中国目前有开发商10多万家，死掉80%，还剩下差不多2万到3万家，仍然是全球开发商数量最多的。

过去大家没房子，不是开发商太少，而是太多，小的开发商圈占了太多的土地，但没有开发能力，导致供给减少。

所以在中国，开发商死掉80%只会让住房供应增加，而不会减少。市场排名前十的开发商起码应该占有中国70%以上的市场才是合理的。

据人民法院网站消息，截至10月27日，今年宣告破产的房企已达408家。此消息一出，一些网民立即欢呼雀跃奔走相告。这些高兴的人压根不懂房地产，400多家倒闭非常正常，和以前年份也没有太大差别。

很多人总是以为做开发商的都是暴利，其实，只看到贼吃肉，没看到贼挨打，即使在最好的年份，房地产企业倒闭的一年也几百家。400家不是倒闭的太多，而是太少。

至于20%的城市具有投资价值，我自己一直在考虑我是不是太乐观了。

因为中国672个城市，20%也有100多个城市，说实话，以后房地产能够作为投资的城市肯定是不到100家的；但是，尽管从供求关系看，住房短缺的时代基本结束。

但必须说的是，中国好房子仍然短缺，这是一个普遍的短缺，可以说，99%的城市都缺好房子，在一个城市，好房子的比例能够达到20%已经算很不容易了。

　▲ 图片源自摄图网
四、随着房地产进入一个全新的周期，随着中国城镇化也进入到一个围绕中心城市和城市群推动中国城镇化的步伐的周期，随着中国人口事实上已经进入负增长周期，随着中国婴儿潮的结束光棍潮的到来。

城镇化新周期的主旋律将是中国的672个城市争夺存量人口。中国正式进入城市竞争周期，一个城市有没有未来，关键取决于人口的流入流出的方向。

在人口流向上，随着人们对美好生活的重新定义，我不认为人口就纯粹流向大城市，中小城市，如果宜居，如果区位好，如果有产业竞争力，仍然会吸引人口流入。

过去那种把城市划分成“一二三四五”线的做法完全会被抛弃，城市只有两类：人口流入的，以及人口流出的。

五、尽管如此，就明年而言，我的基本判断是，中国的一些中心城市（区域中心也算），大城市，区位优势不错的中等城市，明年房价反弹的概率大。

但大量的小城市的房价现在就是历史大顶，只有跌，没有涨。如果你懂我，你会发现这和我说的“房地产已经告别史诗级的增长”一点不矛盾。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。




温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。