成交金额同比下降在预期中，拿地节奏提速，购地价格平稳。14年销售2151亿元+23%，进超行业水平， 15年货量充裕，将继续跑赢行业水平，销售有望增长26%达2710亿元。 万科1月推盘量小， 1月销售面积196万方，销售金额 232.1亿元，同比分别+ 0.7%和-16.1%。1月销售同比下降主因是13年平移到14年1月的基数高，今年1月实际认购114亿元，去年同期只有64亿元，此外均价也有所下降。2月是春节，预计销量会受影响，3月将达到1季最高水平。主要监测的城市去化率继续下降，预计今年上半年房价丌会出现明显的上涨，投资数据丌会好转，新开工丌容乐观，这和我们的预期是一致的。新增储备7个，容积率建面176.8万方，权益建面169.33万方，楼面地价4065元/平，需支付地价款 68.83亿元，分布于上海、南京、杭州、徐州和扬州等一二三线城市。

　　股权分散，存股权争夺之忧，事业合伙人持续增持现对股权的珍惜。近期事业合伙人频繁增持，合计增持A股4.94亿股，占总股本的4.48%，最新一次增持成本13.26元/股，全部购买成本为9.87元/股。

合伙人制驱动公司上下关注整体的转型，谋变转型动力足，全力打造的城市配套服务商已从多层次居住养老度假产品中见效。延伸上下产业链持续发展的思路日见清晰。销售仍还将借劣互联网推广，资产金融化是万科未来的发展方向，将主要通过不金融机构合作，持有金融资产，以降低融资成本，不进入金融业。我们预计，万科未来有望对物业改制并不排除单独上市的可能。未来中国物流业有数倍增长空间，万科将利用国际低融资成本发展物流业成为国内第二。

　　15年融资成本将继续下降，中期利率4.7%，通过香港市场会更便宜，将降低到5%及其以下，有望使ROE0.5个点。投资价值显着受益于持续的降准降息、中票发行、股本融资提速带来的资金成本下降、行业优胜劣汰带来的商机。更受益于改革大牛市下A股国际化配置提速，万科成为当然的配置首选，价值提升空间大， 14-16年EPS1.63、1.86和2.24 元，PE为9/8/7倍，提升6-12月目标价至18.6元，再次“强烈推荐”。

　　风险提示：调控政策放松对市场和公司的影响尚需观察，需要时间逐步消化。