REITs 的底层资产是具体的项目，比如产业园、高速公路、仓储物流、保障房，估值不是拍脑袋定的，而是有评估规则和频率要求的。

基本机制是这样的：基金管理人需要定期聘请评估机构对底层资产进行评估，通常每年至少一次，在年度报告里披露评估结果。评估方法主要有收益法、市场法、成本法，基础设施类资产多用收益法，也就是把未来现金流折现。折现率、租金假设、出租率、剩余年限这些参数一变，估值结果就跟着变。

什么情况下会临时调整。发生重大事件时，比如资产出现损毁、重大诉讼、租赁合同大面积变更、政策调整影响收费，管理人会启动重新评估。日常经营中的小幅波动一般不动估值，体现在定期报告里。

估值调整对持有人意味着什么。二级市场价格是交易出来的，和评估值可能长期偏离；评估值下调会直接影响基金净值，也会影响市场对分红能力的预期。看到净值突然下降，先看公告里有没有评估调整的说明，别直接当成亏损。

还有一层要注意：不同项目的评估假设差异很大，横向比较两只 REITs 的估值倍数意义有限，同类资产、同一区域才有可比性。具体评估方法和披露要求以基金合同和监管规定为准。

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