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REITs 二级市场交易价格会受到市场利率水平影响，利率变化会同时作用于底层资产估值以及场内折溢价水平。
市场利率上行的时候，固定收益类资产估值承压，REITs 底层项目未来现金流折现价值下降，会压制基金净值；同时资金会流向高利率固收产品，场内 REITs 需求下降，二级市场价格容易走弱。市场利率下行环境下，现金流资产估值抬升，往往利好 REITs 价格表现。
但是 REITs 不完全跟随利率波动，底层项目实际经营现金流是决定价值的核心因素。项目租金、收费持续增长，可以对冲利率上行带来的压制；项目经营恶化，利率下行也难以拉动价格。
投资者不能简单把 REITs 当做利率债看待，利率只是影响因素之一。投资 REITs 需要同时兼顾利率环境、底层项目运营、场内折溢价三大维度。以上内容仅供知识科普，不构成任何投资建议。
发布于2026-8-28 18:00 南京
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