空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

不到一百的租金大特价！

最近看到这个网络截图，让我大吃一惊！大家都知道上海租金每平方都是三百五百起步，哪怕是在广州两百三百的写字楼租金也比比皆是！可是居然在深圳，而且是号称科技发动机的南山区写字楼居然很多不到一百！

根据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%，甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

其实这并不是什么秘密，早从去年开始关于深圳写字楼的空置率高的消息就频频爆出。

据最新舆情监测系统显示，在2019年1月8日-1月13日，仅仅六天时间，网上关于倒闭的新闻就有16410条之多，可以想象到在刚过去的2018年一年厂家的生存有多难！

越来越高昂的人力成本，因为大环境的影响企业盈利越来越困难，中小企业想要活下去，唯一的办法莫过于缩减成本。而实际上写字楼的租金已经大降价了，为什么那些租客还不回来！？

答案恐怕你已经知道，很多企业已经不在了！

当初的租金吓死你

在日本有一个耳熟能详的衬衫品牌，日本人都知道如果一个上班族有五件衬衫，那么其中三件都可能是镰仓的。可是当他们了解到如果在上海的大商场开一个店，一个40到70平米的店 ，一个月的租金就要200万元，可镰仓在美国纽约麦迪逊的门店一年下来也才折合人民币100多万，镰仓的人被彻底震惊了……

而如果要承受这样的租金就要不得不抬高产品的价格，原本一件399的衬衫可能就要变成2000多了，对此镰仓衬衫创始人贞末良雄说：“宁可放弃中国市场，也不会抬高产品在中国的价格，因为他要公平地对待自己的每一位客人。”

相信大家经常逛街的时候经常看到这样的标语

好了现在这样的横幅看不到了，这回轮到房东急了！

还有的写字楼项目，因为目前写字楼出租情况的不景气，直接内部调整成公寓。

以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些，最近还有客户退租的现象出现。

与市场现状相呼应的是，诸多写字楼业主采取更多优惠手段，比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率；也有中原地产等中介公司，推出对租客免佣的策略提高出租效率。

而对一个城市来说，不仅要有世界500强，也要有全国500强，更要有大大小小的中小企业，这对一个未来世界级的超级城市来说显得更为重要。这就类似一个完整的生态链，大鱼吃肉、小鱼喝汤、虾米舔碗，缺一不可，缺了其中一环，整个生态链都会崩溃。

中小企业在大都市扮演的是小鱼和虾米的角色。

最近听到个朋友说起某城市，原来很多收破烂的因为环保原因不过关，影响了市容市貌清理完之后没多久，垃圾承载越来越多。后来实在不行又把这些收破烂的请了回来。哎，早知如此何必当初呢！

在大城市大企业数量毕竟是少数所能吸收的就业其实极其有限，而中小企业构筑了整个城市就业人群的底层架构。

必须力挺的中小企业

2017-2022年中国企业经营项目行业市场深度调研及投资战略研究分析报告表明，目前我国中小企业有4000万家，占企业总数的99%，贡献了中国60%的GDP、50%的税收和80%的城镇就业。

如今深圳的写字楼租金急剧下降侧面反映了短暂性企业承载力的减弱，中小企业在过去这几年扛着各种大风大浪。

毕竟最近深圳的房价也被强制调控住了，这对于普通民众来说确实是一个好消息。

中小企业对活跃一个城市的经济也有着重要的作用，他们的普遍存在显示着一座城市经济的活跃度的高低，一个完善的市场不仅需要大企业还需要中小企业，当中小企业生存的很好时，标志着城市的企业晋升渠道很通畅，这不仅是企业的希望，也是广大年轻人的希望。

上一周，我看到两组数据。

• 3月份，深圳公寓的成交量环比上涨222%；

• 2018年，深圳公寓的成交量已经占深圳商品房总成交的1/3，深圳每卖出去3套商品房，就有一套是公寓；

• 过去的3个月，珠海市场上接近1/5的成交都是公寓产品贡献的。

那些抢公寓的客户脑子进水了？

错错错！

我想谈谈：这么多的公寓都是从哪来的？

这些公寓，大量是从前海、南山、福田、横琴等等一系列的写字楼里，“商改住”而来。

换句话说，这些宇宙级的总部集群里，有大量的写字楼被拆分成公寓销售出去了。

这件事情就有意思了——

前海和横琴之中，乃至周边的住宅投资客，以为自己靠着的是宇宙级的500强企业集群；

前海和横琴之中，乃至周边的公寓投资客，也以为自己靠着的是宇宙级的500强企业集群；

结果，这个500强企业集群把自己拆成了一套套的小公寓，卖给了所有的投资客。

该来的企业没有来，该来的高收入人口没有来，却招来了一群小炒家。

不怪它们商改住，只怪牛逼的企业太少，生长的太慢。

未来楼市，我忧虑的是：

我们从房价角度出发，可能过高的估计了产业的增速。

城市发展需要一个森林式的生态 ，大中小都要覆盖才能构筑超级城市。

中小企业是我们这个时代的缩影，身处其中如鱼饮水冷暖自知，一个城市是否只需要大企业？

中小企业又该如何寻找自己在时代中的新定位？

有网友说一些中小企业交完税基本都交给房东了，再发工资最终老板连毛都不剩，中小企老板都是活雷锋。

这不是一个简单的选择题，这是一道生死题！