2016 年上半年，受房产销售大幅增加推动，公司营收大增1.3 倍；由于税金缴纳较多且投资收益减少，公司净利润增幅缩小至2%。报告期内，公司投资了微电子装备公司、七牛控股、嗨修汽车、数饮公司，并通过参股的枫逸基金投资了天天果园，投资总额超3 亿；公司开展的“895 创业营”与其营内创业项目一样不断迭代优化，并谋求合作增设创新创业服务平台。上半年内，公司公开发行公司债首期20 亿元，票面利率仅为2.95%，公司信用等级由AA+调升至AAA。上半年，公司创新科技地产操盘模式，借助创智天地项目逐渐走出了“以基金操盘带动传统销售”的一条路。加快张江西北片城市更新和二次开发，为未来科技地产、产业投资、创新服务的“三商”联动提供空间基础。2016 年，公司预算主营业务收入21 亿元，上半年公司实际完成11 亿元，完成率为52%。2016 年4 月，公司拟以“股+债”形式投资上海瑞善投资管理合伙企业（有限合伙）。2016 年7 月，公司参股康德莱和步长制药IPO 上市审批通过。2016 年，公司预计实现全年主营业务收入21 亿元，力争使公司2016 年房地产经营利润不低于上年同期水平。2016 年8 月，公司拟转让数讯信息公司30%的股权。2016 年8 月，公司拟投资1 亿元于杭州经天纬地投资合伙企业(有限合伙)，成为其有限合伙人。
　　投资建议：受益上海科创中心建设，产业投资增长空间大，维持“买入”评级。目前，公司全资子公司浩成创投投资额为19.73 亿元，上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87 亿元，两者合计股权投资额32.60 亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一，且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力，我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6 倍，即公司创投业务权益增加值为195.62 亿元。由此，可知公司NAV 是464.3 亿元，对应RNAV是30.1 元。我们预计公司2016、2017 年EPS 分别是0.39 元和0.48 元。考虑到公司属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡，三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江，公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业，PE 投资链条日趋完善，投资收益增长潜力大，我们以RNAV，即30.1 元为公司6 个月的目标价，维持公司“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业面临调控和公司转型受阻。