土地市场持续升温 楼市暗藏调整风险

这边厢，开发商踊跃买地，多个城市再现“地王”，业内直呼地价泡沫吹大；那边厢，三四年前的“地王”项目纷纷以顶级豪宅的面貌入市，开发商坦言豪宅竞争加剧。18日，保利地产以54.5亿元的价格竞得上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块，溢价率达296%，折合楼板价43607元/平方米。上周，世茂集团以88亿元，115%溢价率竞得南京建邺区河西北部江东5号的2016G1地块。业内人士表示，地价上涨一方面反映了业内对房地产回暖的看好，但另一方面，楼市后期暗藏调整风险。

豪宅市场竞争加剧

融创中国2013年拿下的北京地王项目近日入市，融创中国北京公司副总经理楼艳青表示，5月第一周认购超过5亿元，比预期要好。

2013年9月，融创中国以21亿元总价、外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件摘得东三环农展馆绝版地块，楼面单价为7.3万元/平方米。该地王项目被命名为“北京壹号院”。根据北京市住建委网站显示，北京壹号院7号楼在售，批准销售套数51套，预售均价16万元/平方米，目前已有12套签约。

融创中国董事长孙宏斌说，由于地价太贵，北京很多项目都“被豪宅”。很多北京、上海的开发商之所以迟迟没有入市，就是因为一旦入市就有可能亏本。他认为，现在很多一线城市的项目利润空间比较小，尤其是地王，所以对项目开发要求非常高。

明源地产研究院副院长刘策表示，地王入市，一般都会对整体楼市有正向促进作用，相当于提升了项目价格预期，但是如果市场遇冷，开发商推盘不受客户待见，则开发商也面临高位被套风险。

很多地王现象在今年市场较好的情况下，侥幸解套。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，比如上海大宁部分高档住宅项目，基本上是盈亏平衡点。另外，今年地王现象中，需要警惕的是，明年盲目抬高价格可能会引起各类政策打压。价格上涨太猛，容易引起市场不稳定因素的增加，所以明年产品定价方面会有一定的难处。

克而瑞研究中心报告认为，在行业结构性过剩、城市市场加剧分化的时代，每一个城市甚至区域的市场瞬息万变，每一个项目操盘者想法和能力都不同，最终使得每一幅地王的“钱景”都充满不确定性。“地王”收入囊中，开发商则需顶住压力，在项目定位、产品设计、销售推广、社区服务等所有后继环节应尽可能化解之前“冲动”的后果，最终形成一个良性循环的闭环。

孙宏斌表示，豪宅项目的运营难度也很大，竞争很激烈，单套总价3000万元以上的项目，购房群体的选择空间也很大，几乎可以在全世界选择，融创中国开发“北京壹号院”用了三年时间，就是出于应对顶豪市场的激烈竞争。

“之前很多开发商扎堆去二线城市的时候，我们坚守北京和上海，今年开发商回到北京上海等一线城市的时候，我们已经提前在热点二线市场布局了。”孙宏斌表示，今年一季度，融创中国完成合约销售额250.9亿元，完成近三分之一的全年销售目标。同时，也对完成今年的目标很有信心，决胜策略之一便是对土地市场的正确判断。

土地市场持续升温

近期，不仅仅是北京、上海等一线城市，南京、合肥等二线城市的土地市场也在快速升温。

对于房企在一线城市高价拿地的现象，刘策认为，这意味着一线城市土地争夺进入白热化状态，将引来行业新的洗牌。未来一线城市准入门槛将越来越高，行业竞争格局可能会被重塑。

严跃进表示，“地王”现象背后有四个因素：一是部分地方政府有意识地进行供地，这时房企拿地最积极，也容易因为政府的“饥饿营销”策略而报高价；二是房企销售业绩不错，资金面比预期好，因而拿地会更积极；三是此类区域后续投资价值依然被看好，房企拿地更有底气；四是积极补仓的需求，此类城市库存规模已经不足，拿地本身没有太多问题。但房企思路基本一致，所以会抬高价格。

克而瑞研究中心报告指出，2015年以来，行业信贷面持续趋宽，销售持续向好，热点城市库存量一路走低，使得一二线城市土地市场热度一再升温。2016年年初以来，热点城市总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。

过去地王现象出现，更多是一种狂热的拿地模式。严跃进认为，“今年的地王是房企回归一二线城市驱动使然。另外，过去的地王主要是市区高溢价土地出让的现象，而现在很多地王，越来越趋于郊区化，反映了房企拿地策略和项目定位思路的转变。”

严跃进说，新地王带来了后续豪宅产品集中入市的可能，这也使得后续房产价格依然会有继续上涨的可能。但如果此类高端产品没有差异性竞争策略，并且后续整个房地产周期步入降温通道，则风险会较大。

地王频现警示风险

克而瑞研究中心高级分析师杨科伟表示，与往年不同的是，2016年总价地王更多出现在二三线城市，并且大多溢价率较高，综合考量投资机会和房价上涨速度，资金实力雄厚的企业也越来越多愿意在二线城市投资。2016年二线城市地王集中迸发、数量最多，“三高”地块占比均超过七成，其中南京、苏州、合肥等热点城市更是地王频出，几乎“逢拍必地王”。

南京中原地产研究经理何智杰表示，在此轮楼市调整周期内，政府一直没有放宽对一线城市的政策，三四线城市库存大、销售难，这也使得开发商望而却步，这就导致热点的二线城市成为开发商进驻的焦点。作为南京而言，规划起点高，经济发展速度快，房地产市场健康，因此大量开发商涌入南京争抢土地，推动南京地价飞速上扬，从而出现地价高过房价的逆市场现象，这就影响了潜在购房者对楼市价格的预期，从而导致楼市出现抢房潮。

克而瑞研究中心报告认为，除了一线城市限购以及二线城市发展潜力巨大以外，土地供应量的差异也是原因之一。一线城市新增城市建设用地的难度较大，二线城市边界仍在快速扩张，土地供应充裕。此外，南京、苏州、武汉等热点城市产品线还相对单一，高品质产品也有着差异化生存空间。

刘策表示，行业发展已经从“摊大饼”的发展模式向“扩纵深”的发展模式转变，因此，一二线城市成为各房企的主战场不足为奇，而地价房价会有传导现象，当房企在一线城市拿不到地，自然会将转向次好的一线非核心区域或者二线城市，而在一二线城市的拿地数量、时间和成本，直接决定开发商未来几年的发展走向。

但严跃进也表示了担忧，当下二线城市楼市存有很大的风险点。由于二线城市市场交易持续火热，使得房企持续看好。但是此类城市后续政策可能会收紧，这和全国市场有所不同。此类地块价格持续上涨，可能引起财务费用居高不下的风险。

杨科伟认为，一线城市的总价地王，房企在溢价率上表现得更为谨慎，一方面是由于限制条件较多，另一方面是“顶豪”项目价格进入滞涨期，未来销售不容乐观。孙宏斌同样认为，当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。