1.项目底层资产构成：

长沙凯德广场雨花亭购物中心、广州凯德广场云尚购物中心

项目由新加坡上市REITs CRCT控股，最终实控人为凯德投资，具备国际级商业地产管理背景。

2.资产运营表现

2022-2025年预收租金占比稳定（99%+账龄在1年内），反映出租户结构健康。

租赁保证金占其他应付款45%-55%，显示租约质量较好。

关联方往来款占比逐年下降（2025年54.7%），独立性逐步增强。

3.收入、支出结构

租金收入（占比约70%）、物业管理费（20%）、广告位收入（10%）。

运营成本：能源费占预付账款主要部分（约40%），需关注电价波动风险。

4.营收能力

营业收入：长沙0.22亿元（2025年1-3月）和0.87亿元（2024年），广州0.48亿元（2025年1-3月）和1.65亿元（2024年）

净利润：长沙767.51万元（2025年1-3月）和2,861.51万元（2024年），广州负15,193.98万元（2025年1-3月）和负9550.83万元（2024年）

5.投资建议

谨慎推荐，适合中长期配置型投资者，建议P/FFO不超过18x。

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