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根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），基础设施项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。这里提到的预计净现金流分派率是指参与初始认购的投资者持有基金份额的预测分派率。对参与二级市场投资公募REITs的投资者而言，由于其买入成本和初始认购价格可能不同，其持有公募REITs的分派率会也和参与初始认购的投资者不同，买入成本越高，分派率越低。

投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比如产业园区、仓储物流等）。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。

此外，招募说明书、发售公告等法律文件披露的预计可供分配金额、净现金流分派率等，是专业的第三方机构在充分的尽职调查后，采用合理的方法和技术路径形成的预测，并非基金管理人或原始权益人向投资者保证本金不受损失，或者保证其取得最低收益的承诺。因此，投资者应自主判断基金投资价值，自行承担投资风险，避免因参与公募REITs投资遭受不必要的损失。

来源：上交所投教