最新消息显示，华夏中国交建REIT将于2022年4月7日正式发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募资总规模为93.99亿元，有望成为市场上规模最大的公募REITs。

（数据来源：wind，基金公告，仅供参考，投资有风险，入市需谨慎）

公告显示，中交REIT网下有效认购总数量为66.50亿份，为初始网下发售份额数量的38倍。这显示了投资者对该产品的高度认可。

实际上，不仅仅是中交REIT网下认购火爆，前两批次的REITs产品均是获得投资者几十倍的超额认购。

强大的赚钱效应

投资者积极认购，除了高度认可这些REITs产品的投资价值之外，根本的原因还是REITs的赚钱效应。

（数据来源：wind，截止2022.3.31，仅供参考，历史数据不代表未来，投资有风险，入市需谨慎）

数据显示，截止2022.3.31，已上市11只REITs，其中富国首创水务REIT涨幅最高，达到了58.89%，区间最高涨幅更是超过100%。其次是第二批上市的建信中关村REIT，涨幅为46.56%，区间最高涨幅同样超过了100%。11只产品中，仅有平安广州广河REIT的收盘价小幅低于发行价，跌幅为0.32%。并且，和同期的大盘指数相比，所有的REITs产品都是获得了超额的收益。

看着这个收益率确实让人心动，但我们计算的是以发行价入场可以获得的收益率。虽然长期来说，REITs的风险较低，但是短期来看，可能仍然存在较大的风险。从2月中旬开始，REITs出现了较大幅度的回撤，富国首创水务REIT的区间跌幅达到了17.38%，远高于同期上证指数6.09%的跌幅。

（数据来源：wind，仅供参考，投资有风险，入市需谨慎）

所以，通过二级市场买入REITs存在一定的风险，踏错了节奏，也可能出现较大的亏损。另外，从升贴水率也可以看到，当前上市的这11只产品，仅有广州广河REIT是处于贴水状态，也就是说价格比净值要低，其余产品的价格都是明显高于价值的，后期可能存在价格进一步下跌的风险。

因此，对比来看，首发的时候去申购REIT，风险是比较低的，而参与二级市场交易，踏错买卖的节奏，可能会出现较大的亏损。

中交REIT投资价值如何？

公募REITs属于风险适中，收益比较稳定的一类资产，更适合长期持有。中交REIT的底层资产是武深高速嘉通路段，起于湖北省咸宁市嘉鱼县新街镇三畈村，对接武汉至深圳高速公路嘉鱼北段，止于湖北省咸宁市通城县大坪乡达凤村，公路主线全长90.975公里，特许经营权剩余期限约为24年。

（来源：招募说明书）

高速公路属于特许经营权类，典型的特点就是有固定的经营期限，到期之后要被政府收回，因此投资期间产品价值是随着时间推移递减的。对于其投资价值的分析，重点关注的是未来车流量情况。武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛，未来的车流量有希望稳定的增长。

需要注意的是，当前全国疫情形势比较严峻，如果湖北地区再度出现疫情风险，将会影响到车辆出行，短期来说会造成高速公路的收入减少。不过，拉长时间来看，随着中部地区经济的持续发展，受益于较好的区位优势，该路段的车流量有望持续增长。

如果认购中交REIT成功，首日大概能有多少收益？短期的涨跌，主要是根据市场情绪来看，从当前机构超38倍的认购热情来看，首日上涨概率较大。大概能有多少？我们可以对比同类型产品的涨跌情况。当前，以高速公路为地产资产的REITs有三个，分别是广州广河REIT、沪杭甬高速REIT以及华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT。这三只产品上市首日的最大涨幅分别为5.91%、11.17%以及28.87%。如果取平均值来估计，那么中交REIT首日可能的最大涨幅为15.32%。（注：数据仅为平均估计，仅供参考，投资有风险，入市需谨慎）

如何参与？

投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过证券公司走场内认购方式。从投资门槛上看，1000元为最低认购门槛，超过1000元的应为1元的整数倍。

值得注意的是，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，因此，对于想要参与认购的投资者来说，最好的方式是通过证券公司走场内认购。否则，即便通过场外认购了份额，想要卖出去，还需要进行转托管，更加麻烦。另外，由于基金是完全封闭式运作，场内交易的时候需要注意相应的折溢价风险。

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