管控销售价格备案能否让三亚楼市降温？

9月6日，三亚发布微信公众号发布消息称，三亚市发展和改革委员会、三亚市住房和城乡建设局在近日联合印发《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》。

据悉，《通知》提出，2021年9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格。

接受券商中国记者采访的专家认为，对销售价格备案“动手”是当前管控房价的一个重要手段，通过管控价格备案基本限制住商品房涨价渠道，有助于降低楼市虚火，让市场回归平稳。

三亚商品房备案价格1年内不得上调

9月6日，三亚发布微信公众号发布消息称，三亚市发展和改革委员会、三亚市住房和城乡建设局在近日联合印发《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》。

《通知》指出，对三亚市商品房销售价格备案管理有关事项的通知，是为担负房地产市场监管主体责任，遏制房价过快上涨的局面，保持房地产市场平稳健康运行。

《通知》主要提出6项规定：

一、2021年9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。

二、初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目，整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价。

三、申报非商品住房销售价格备案的，销售价格应控制在合理区间。

四、商品房价格备案时，开发企业须出具《商品房销售价格承诺书》，承诺不超出备案价格销售或将委托装修、购买车位、加入会员等作为购房前置条件捆绑销售变相涨价。

五、经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格。

六、经核准价格备案的商品房，开发企业必须按照相关规定，在销售场所醒目位置公示所有销售的商品房价格公示牌、价目表及价格备案文件等，接受购房者和职能部门的监督。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对券商中国记者指出，“须将未网签房源重新进行价格备案”的要求值得关注，新政出台前的一些房源备案价格若存在偏高，都会在本次新政出台后得到重新价格备案，对于当前稳房价的需求迫切程度较高。

三亚楼市或迎降温

记者根据国家统计局数据统计，1-7月三亚新建商品住房价格环比涨幅分别是0.3%、0.2%、0.7%、0.2%、0.3%、0.6%、0.5%。1-7月三亚二手住宅价格环比涨幅分别是0.6%、0.7%、0.7%、0.8%、0.7%、0.5%、0.4%。

仅从住房价格环比涨幅数据来看，进入下半年后，三亚新房价格呈现升温势头，而二手房价格则在三亚建立二手房指导价后开始降温。

另据中指研究院数据监测，2021年7月，三亚市商品住宅成交面积为12.42万平方米，环比下降12.96%，同比增长181.63%，成交面积同比大幅上升，增加了将近有两倍；成交均价为33319元/㎡，环比下降4.5%，同比增长15.18%。同时，2021年1-7月三亚市土地成交市场表现较为活跃，共成交15宗地块，多以商办用地为主。

中指研究院认为，2021年上半年包括三亚在内的6城市相继出台了二手房指导价政策，并搭配了一个房贷参考指导价。间接给部分二手房市场过热的城市降温。市场层面也更有利于新房的库存去化，另一方面，新房首付、税金相对二手房更低，对于资金不足的刚需买房客来说，就更容易购买，1-7月，商品住宅的成交面积有了大幅上涨。

严跃进对记者表示，对销售价格备案“动手”是当前管控房价的一个重要手段，本次三亚新政通过管控备案价格，基本限制住了商品房涨价的渠道，有助于降低楼市虚火，让市场回归平稳。

多地都曾限制备案价格上调

记者注意到，早在2018年2月，三亚市发改委、三亚市住建局就曾联合发布《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求销售价格超过备案价格的不予网签，降价销售幅度不得超过备案价格的20%，备案价格原则上保持一年的稳定期，一年内不得调整。

2018年8月，三亚市发改委、三亚市住建局曾联合发布《关于进一步做好商品房价格备案管理的通知》，要求房企要依据开发建设成本，合理确定或调整销售价格。房企要严格按照备案价格实施销售，不得超过备案价格销售，实际销售价格超过备案价格的不予网签。经市发展改革委审核备案后，6个月内不得调高销售价格，6个月后需要调高销售价格备案的，应重新申报审核备案。

对比此前文件内容，本次《通知》属于对此前政策的进一步加码，并对商品房的整体备案均价提出了具体要求。

实际上，多地都曾加强过对商品房销售价格备案的管控。在8月25日，海口市发改委、海口市住建局、海口市市场监管局联合发布了《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》，要求初次申报预、现售的商品住房销售价格备案时，申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格等。

9月3日，安徽芜湖市住建局等九部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，同样要求申请预售许可的项目进行价格备案后1年内不再调整备案价格。芜湖市住建局相关负责人表示，相关举措是为了进一步规范房地产市场，有效抑制投机与炒作行为。从政策内容来看，将严厉打击各种房地产市场乱象。