受行业毛利率下降等因素影响，万科上半年净利润同比下滑11.7%。行业变局之中，万科更加关注“稳字当头”，向不动产开发经营服务转型的信心依然坚定。

  三大原因导致净利下滑

  预计全年仍将承压

  8月29日，万科A(19.410, -1.49, -7.13%)(000002)发布半年报，公司上半年实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%；但受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。这是自2008年以来万科第一次发生半年度净利润下滑的情况。

  受此影响，万科A今日开盘下跌，截至午间收盘，报每股19.55元，跌6.46%。

  对于净利下滑，万科总裁、首席执行官祝九胜在今日业绩会上回应称，原因主要在于三方面：第一销售规模的增长有限；第二开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

  万科房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%，这块业务上半年营业收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%，营业利润率同比增长3.09个百分点至17.46%。

  地价上涨仍持续体现在拿地成本中。财报显示，万科上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米，这一均价相较于去年同期的6368元/平方米上涨超17%。新获取项目中一二线城市的投资金额占92%。

  “我们全年毛利率的压力还在，”祝九胜谈及万科及全行业接下来的毛利率走势时表示：“整个行业毛利下降是看得到的，我认为整个行业能够回到平均回报水平，但企业个体差异就看谁的精细管理做得好、服务做得好，那么回报水平就会高一点。”

  保持“绿档”经营

  “活下去”最重要

  万科上半年实现合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。分区域来看，上海区域仍然占比最大，销售面积和销售金额占比均超3成。从今年6月开始，万科将区域BG重新划分为7大区域。

  截至上半年，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.6亿平方米，其中权益建筑面积约6738.8万平方米。此外，旧改项目中万科权益建筑面积约339.8万平方米。

  万科副总裁刘肖在业绩会上表示，土地市场供应端呈现多元化特点，双集中、项目收并购、城市更新都是重要的供应渠道，例如万科过去三年的收并购项目在开发业务投资额中占比40%。目前一些渠道供应在收紧，但总体来讲比较稳健，万科发展路径会根据城市本身发展模式来调整。

  值得注意的是，近期传闻称万科参与接手恒大集团出售资产事宜，祝九胜对此回应称：“过往我们和恒大有项目层面的合作，最近几个月有接触和探讨，目前没有实质性的合作。对泰禾，我们也有一个小组在密切联系，符合条件的我们依然会履约。”

  万科在一季度末实现“三条红线”全部归绿档，这一状况在二季度得以保持。截至二季度末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。此外，上半年万科综合融资成本为4.27%，同比下降32bps。

  截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

  万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，整个行业去杠杆是大趋势，今年以来融资环境在持续收紧的状态，金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”，下半年融资总量仍会保持克制。

  谈及长期经营目标时，祝九胜表示：“整个行业的游戏规则在发生变化，我们的发展思维也要相应作出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡，万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”

  多元化布局效果初显

  利润贡献相对有限

  万科近年来提出“从以房地产开发为主并重转变”的战略，并拓展多元化布局，包括物业服务、物流仓储、商业开发及运营等板块。

  上半年，物业板块万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；青年公寓品牌泊寓继续保持国内集中式公寓规模全国第一，上半年实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流板块万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米。商业开发与运营平台印力营收为36.29亿，同比增长19%。

  不过，新业务尚未成为利润增长的贡献力量。祝九胜坦言：“新业务方面我们有很多值得检讨的地方，对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的人力是严重低估的，现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。即使将来所有经营服务业务都做得很好，对传统销售规模和利润的贡献还是有限的，能够贡献的是企业价值和中长期估值。”

  以商业开发及运营业务为例，祝九胜称，万科在商业业务方面与行业优秀玩家尚有差距。“比如印力在上海的竞争力较强，但难题在于另一些城市做得不够好，所以整体在报表上的呈现不太好。但我们认为能力上的差距小于业绩上的差距，我们有信心找到差异化的解决方式。”

  祝九胜还称，泊寓在深圳等大城市提供了相对低价的租房供应，而股东未必满意，因为这项业务现在还不赚钱，还在客观上影响开发业务的销售增长，但它的意义在于响应了国家“租购并举”的政策，这说明经营业务本身的民生属性非常强。

  万科股价近期位于低位，对于是否会考虑回购股票，公司董秘朱旭在业绩会上表示，维护市场价值有两个条件，第一是股价跌破净资产，第二是20个交易日跌幅超过30%。“万科自己也是股东，对股价下跌感同身受，但更重要的还是管理层能否为股东创造长期价值。”