文丨西部菌

近期，除了特殊因素，不少城市上头条的理由，似乎都与楼市调控有关。

这不，8月5日这一天，就有杭州、成都、北京这三座城市接连在楼市调控上加码。

先是杭州，在新购房资格和新房销售两个方面升级调控，最具杀伤力的一点就是：

落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

简单说，落户年限和社保都要达标才能拿到“房票”，购房门槛显著提升。

于日前公布第三批二手房指导价的成都，则在傍晚公布相关通知，严格认定赠与住房行为的限购标准，进一步优化购房资格复核顺位。

比如，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。也就是说，通过赠予房产的方式来规避限购的漏洞被堵住了。

此外，优化购房资格复核顺位，对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目：

第一顺位：须同时具备两个条件，一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上（含12个月），二是落户在项目所在区12个月以上（含12个月）。

接着是北京公布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确：

自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

简单说，假离婚买房的路越来越窄了。

考虑到北京的特殊性，西部菌今天仅聊聊杭州和成都。

比较而言，杭州这次政策的杀伤力明显更大，影响面也更广。这主要是成都此前已经有过大力度的调控，比如二手房指导价早就执行。

那么，对于这两个城市的调控升级，我们到底能够读出哪些信号？

01

首先要说一点的是，对成都、杭州这种级别的城市来讲，即便没有此次限购的继续加码，房地产市场相较于红火期，也已经冷却很多了。

比如，上个月，杭州市区新建商品住宅供应9126套，环比下降32%，供应明显回落；网签成交10821套，环比回落39%，网签成交数量为2021年至今最低。

二手房共成交6314套，环比下跌22.2%；同比去年7月的11374套，更是下滑了45%，接近腰斩。

同期，成都市新房交易量虽然保持基本稳定，但二手房同样明显下滑。

其中，总成交3558套，环比减少2.92%，同比减少28.71%；成交总面积约34.98万㎡，环比增长2.62%，同比减少29.14%。

所以，在现有的调控下，目前两座城市的新房和二手房已经可以说是“强弩之末”了，至少稳定的目标是暂时达到了。

但是，“房住不炒”的决心不能低估——有漏洞，必须继续堵；已有的调控成果，必须捍卫。

以杭州为例，有分析指出，“一夜之间，杭州50万大学生买不了房了”。如果将迁入杭州户口不足两年的、外地人社保满两年但不足4年的都包括进来，此次新政影响的群体，可能是百万级的。

面对一个如此大的潜在上涨“隐患”，杭州的调控升级也就在情理之中了。

02

眼下这轮调控升级，基本上可以说是由深圳领衔，随后西安、上海、成都、合肥等相继跟进。这些城市有一个共同点，那就是除上海外，基本都是过去几年人口增势突出的城市。

成都、杭州就属于典型代表。前者，过去十年新增常住人口接近600万，后者也增加了300多万，都属于抢人大战中的赢家。

所以，它们房价上涨的压力靠前并不让人意外。相应的，这些城市吸引了调控的重点火力，也就是必然的事。

一定程度上说，它们需要做好表率。

反过来说，这些城市目前房价上涨的势头遭遇强阻击，决定了依靠人口来托举楼市的路径走不通了。

事实上，这一两年来，随着落户即获得房票的路径被堵死，“抢人大战”实际已经明显降温。那么，在新一轮调控出现后，各个城市的人口“吸引力”是否会有变化，确实值得观察。

不过，从长远看，同一能级城市的购房门槛将基本拉齐。落户就能换房票已成过去式，或者说，一二线城市的房票，都将越来越难拿。

观察这轮调控，还有一个很明显的现象，那就是从珠三角到长三角，能级高的中心城市最先调控加码，紧接着便是一干次中心城市，比如珠三角的佛山、惠州，长三角的徐州、金华等。

最近一次被约谈的城市就是：银川、徐州、金华、泉州、惠州。

这说明，调控不只限定于人气靠前的中心城市，也在同时防止中心城市的溢出效应传导给次中心城市。从刚需的角度讲，那就是在好的区域板块上车，一定要趁早。

当然，现在是“早”还是“晚”，就要因地而论了。

但可以明确的是，不被调控盯上的区域和城市，在投资上就更得慎重了。

03

有统计显示，2021年7月房地产调控政策井喷，从中央到地方，密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录。累计看，1-7月合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控。

就眼下看，这轮调控显然还没见底，后续跟进的城市名单肯定还会再拉长。可以说，在目前的形势下，从购房者到城市，都不应该再有什么侥幸心理。

不过，这轮调控的最严之处，不只体现在抬高购房门槛，更体现在对开发商、购房者、银行的全盘限制，再搭配集中供地、二手房指导价等多味配方。如此围追堵截，要改变的其实是整个房地产的格局，而不仅是房价过快上涨的问题。

所以，这样一种大气候之下，接受考验的，不只有购房者，也还有开发商，以及地方政府。

比如，我们知道，这次调控加码的杭州，已经连续几年蝉联全国城市卖地收入第一名。

那么，在更严的限购限地限贷的全方位调控之下，各个城市的卖地收入会有变化吗？这个问题，如果结合目前地铁审批放缓的事，或就更耐人寻味了。

当然，这种大气候到底会维持多长时间，目前恐怕谁都不敢打包票。

不过，上个月八部门联合发文，提出力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，或可看作某种参考。

那么，问题来了——未来3年，房地产格局到底会经历怎样的变化？房地产“让位”后，会有新的替代产业站出来吗？城市格局又是否也会跟着洗牌？

我们拭目以待。