大家好，我是管清友。

这一节我们聊一个大家比较关心的问题，未来10年，哪些城市的房子还值得投资。

一、如何判断一个城市值不值得投资？

1.政策因素

第一个，国家的宏观调控政策。无论是金融、税收还是土地政策，现在都是比较紧的。

第二个，城市的调控政策。有的城市，房价调控政策比国家层面的还要严。

比如，2020年疫情以后，深圳、宁波、杭州的房地产价格都出现了大幅度上涨，随后就引发了政府严厉的调控。

从中央到地方，对房地产行业已经形成了共识，让房地产去金融化，把原来房地产吸纳的过多资源挤出去。

而且从供给侧结构性改革角度看，只有房地产这个最大的结构问题解决了，才能相当大程度上缓解我们国家的结构问题。

2.城市因素

其实这个是比较有共识的，无非就这么几个因素。

①城市发展前景

城市发展前景，简单来说就是城市经济怎么样，未来有没有希望。

比如说，东北地区有一些收缩型城市，人口大量的净流出，产业基础也比较薄弱。有些是资源枯竭型城市，就需要慎重投资。

②人口和产业的聚集程度

产业和人口，也是比较重要的指标。

有些城市是交通节点，或者受益于国家和区域的某些战略，它的人口是净流入的，产业也在升级，这样的城市是有投资价值的。

③区块划分

大家生活在不同的城市，有一线的，也有四、五线的，也都有投资房产的需求。

那是不是四、五线城市就没有任何投资价值呢？

也不是。

我上一节课提到，未来的房地产行业其实就是两个分化。

从全国的情况来看，区域分化很严重；从一个具体区域来看，区块分化非常严重。

比如说，一个四、五线城市，尽管是一个人口净流出的城市，但也有核心地段、核心商业区以及比较好的产业园区。

这些区域，就是投资首要考虑的区域。

当然了，我们还需要考虑当地的限购政策。

从宏观上来说，整个房地产行业的周期发生了逆转，进入到一个新的周期，具体区域还需要具体分析。

二、未来10年哪些城市值得投资？

我认为值得投资的也不外乎这么几类：

1.超一线城市

从投资前景上讲，北上广深仍然有投资价值，只是房价上涨变缓了。

过去20年涨多跌少，未来可能跌多涨少。

基于这样的情况，投资的具体方式就很重要了。是急于变现，加杠杆投资。还是资金足够用，资金成本也不高，打算长期持有。

不同的投资方式，会产生不同的投资结果。

放眼全世界，像北上广深这种超一线城市，以100年、200年的周期看房价走向，总体还是呈现一个缓慢上涨的趋势。

举个例子，香港在92的亚洲金融危机以后，房价出现剧烈的波动，很多明星都炒房炒亏了。然而，香港的现在房价又恢复到金融危机之前的水平了，甚至还超过了。

因此以比较长的历史跨度来看，大城市的房价水平总体上是稳中有升的，这是一个国际规律。

2.新一线城市

新一线，其实是我们造的一个词。

2018年我们出了一份报告，结果引发了广泛的讨论。很多城市因为我们把它划为新一线城市还特别开心，在自己官方媒体上还报道了这个事情。

我们当时是把城市按照GDP、人均GDP，专利的申报数，包括城市的交通、地理位置、享受国家战略、区域战略等各个维度的水平做了划分。

中国大概有20多个城市是可以被纳入新一线城市的，比如郑州、合肥、长沙、南京、苏州等。

这些新一线城市，未来确实有可能冲击一线城市。也就是说，它们的经济规模、经济总量、人口数量可以达到跟北上广深差不多的水平。

长远来看，这些城市的投资价值也没有太大问题。只不过，我们在具体投资时，一定要关注它们自身的房地产小周期。

比如说南京和苏州，它的房地产周期是不一样的，苏州和长沙又不一样。

尤其是长沙、重庆这两个城市，房地产市场是很有特色的，与它们的地方政府过去这些年的施政思路有很大的关系。

整体上，这两个城市房价涨幅没那么大，但是经济总量、经济规模、城市竞争力表现都不错。

西安也是个很有意思的城市，前两年西安市的房价总体上没有下跌，过去一年里还出现了明显的上涨。

总体而言，我认为类似于新一线城市，基本上是每个省的省会城市和特别重要的经济城市，大概有20-30个，它们的房价是有支撑的。

我们要做的是，在这些城市里选择比较好的区域，根据投资方式的不同安排投资的财务以及标的。

3.主题型城市

主题型城市，其实也是从二级市场演化而来的说法。

一般是指有旅游风景度假区，或者有比较好的自然资源、人文资源的城市。像三亚、香格里拉都是主题型城市。

主题型城市值不值得买？

我认为没有标准答案，每个人要根据不同的情况做出判断。

比如说，你家里有闲钱，在大城市也已经有房子了，想在风景秀丽的度假区买一套房子，偶尔也能去住一住，享受一下生活。我觉得这样的投资未尝不可。

如果你现在还处于刚需和改善阶段，那就不建议大家到主题型城市去投资，这相当于占用了你的资金。

刚需和改善性需求的家庭和个人，我认为还是要投资所在的城市，提升居住品质，改善居住环境。

主题型城市的房地产市场还有一个特点，有些城市由于供给量比较大，新房很多，你会发现只有一手市场，没有二手市场。

这些城市，某一段时间可能由于政策因素，或者民众投资热情比较高涨，会产生一定的泡沫，有的波动还比较大。

所以，大家很容易就买到新房，一般没有人去买二手房。

总体来说，这种主题型投资的城市，一定要根据自己的家庭情况做出判断，而不是人云亦云。

听到好多人去三亚买房子，自己也要去三亚买房，没有必要。

三、房地产投资有哪些风险？

现在的房地产投资风险越来越大了，不像过去20年那样利好，但总体还是机会大于风险的。

现在的风险主要表现在5个方面：

1.政策调控

政策风险就是你去投资以后，可能很快就会受到严厉的政策调控和行政干预。

典型的案例就是辽宁丹东。丹东是一个收缩型城市，靠近中朝边境，由于朝鲜的开放，丹东房价一度疯涨。

但很快迎来了调控，很多炒房客就被套在里面了，得不偿失。

这类城市，我觉得要斟酌斟酌再斟酌。

2.金融杠杆率过高

有些城市，由于大量的基础设施上马，地方的杠杆率过高，就导致了房价上涨过快。

我不方便直说城市的名称，但大家应该可以看到，过去几年某些城市由于杠杆率过高，基础设施上马过快，房价出现了比较大的泡沫，也蕴含着金融风险。

3.产业衰落

产业衰落型风险以资源枯竭型城市为代表。

它们原来的矿产资源逐渐枯竭，大量的人口外流，就业也比较麻烦。
这样的城市往往国有化程度又比较高，房产投资需要格外注意。

4.人口流失

有些城市，不存在资源枯竭，也许是气候原因，也许是营商环境不好，也许是产业承载力不够，最终出现人口持续净流出。

这是典型的收缩型城市，投资风险比一般城市更高。

当然也不是完全不能投资，要看具体的情况和具体的位置。

5.投机炒作

前几年，温州就出现过这种情况。

大量的炒房客把温州的房价炒高了，随后出现了抛物线式的房价下跌。对整个城市的功能、产业发展都产生了长远的影响。

在投资这些城市时，一定要判断准它的周期。如果正好投在房价下行的轨道上，那就比较惨了。

四、房产税会影响房价吗？

最后，我们说一说房产税。

1.房产税会影响房价吗？

房产税，到底会不会出台？出来之后对于房价有什么影响？

其实开征房产税，不是为了抑制房价，而是重新分配中央和地方的税收。

没有一个国家希望通过开征房产税，把房地产市场彻底打趴下，然后把房价清零，这是很多人的一厢情愿。

当然，房产税对于房价会略有影响。但长周期来看，房产税不改变整个房价运行的趋势。

就像我们看到欧洲、美国这些经济体都有房产税，但对房价趋势没有特别大的影响。我们国家过去几年在上海和重庆试点的房产税，对于这个地区的房价也没太大影响。

所以大家一定要清楚，房产税不是为了解决房价问题的，而是解决财政分配问题。

2.中国的房产税会不会很快出台？

我个人认为不会，有几个原因：

第一，房产税涉及利益太多，形成共识非常难。

第二，房产税要履行的法律程序非常复杂，需要经过全国人大多轮讨论。尽管现在已经纳入到研究立法的程序，但是法律程序要走完还需要比较长的时间。这个过程也是凝聚共识的过程，

第三，由于我们特殊的国情，中国的房地产市场分化很严重，房地产类型也特别多。

我们给大家讲这个问题之前，也也梳理过很多房地产的类型，比如房产房、央产房、房改房、两线房等等。

这么庞杂的类型，如何设置统一的征税标准也是非常大的难题。

另外房产评估、征收对象等问题，也还没有形成共识。

所以，我认为，房产税的到来可能还需要一定的时间。