限量公募REITs来了，或多或少你都应该参与一下！

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限量公募REITs来了，或多或少你都应该参与一下！

发布时间：2021-5-25 10:05阅读：997

汪经理股票

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问一问

9只公募REITs发行进入倒计时，美国市场玩了几十年，终于轮到了我们大A了。 如果你对REITs还一脸懵逼，看完这篇文章，99%的人都会对它心动！！！

基础设施公募REITs的前世今生

稍微看了新闻的小伙伴都知道，REITs，又称Real Estate Investment Trusts，用当年财叔小学学英语的叫法，应该是“瑞，亦思特，英蚊子焖的，踹死它”…… 基础设施公募REITs募资上市，很多人都很兴奋——这是一个新鲜事物，新玩意总是惹人追捧的。 事实上，这次的REITs在国内并非首创。
虽然国内并没有标准化的REITs，大都是类REITs的产品，不过啊，私募发行的中国版REITs还是有的！众所周知，私募的门槛还是比较高的，投资比较集中，并不能造福全中国。
相比之下，公募的门槛比较低，可以让很多对不动产投资感兴趣的投资者们也参与一下……好东西要大家一起分享！！！ 既然如此，为什么公募REITs一直没有推下去呢？ 公募在投资品种、投资比例等方面都有严格的限制。比如公募基金会有最低仓位的限制要求。再比如双10限制： 一只基金持有一家公司发行的证券，市值不得超过基金资产净值的10%； 同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的10%。 为了促进本次公募REITs的发展，根据证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，满足一定条件的REITs可以突破双10限制进行公募。这次不动产的证券化，不仅可以满足投资者多维品种的需求，同时也满足了原始不动产权益人的资金需要。 值得注意的是，这次的公募REITs的投资范围，仅仅包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

公募REITs能不能投

作为除股票、债券、地产、现金外的另一种较好的可投资资产，在个人或机构资产组合中具有分散风险的作用。

短期来看，可作为A股市场处于震荡阶段的较好的投资选择，中长期看，无论对个人还是机构，REITs基金都是整个投资组合中十分有效的资产补充。
如此有意思的新产品，你还不来参与一下嘛？投资并不是一件复杂的事情，每次下注的时候给自己灵魂3问：安全否？风险几何？收益怎样？

财叔从3个角度给大家分析一下：
1.多重保障，安全到骨子里 以高速公路为例：在这次基础设施公募REITs发行过程中，原始权益人卖出资产/股权形成公路ABS，公募REITs购买该收益凭证，并形成基金份额在投资者中募资。 在这个结构中，发改委对基础设施项目把关，证监会会对公募发行把关；基金管理人需要向证监会提交相关材料。 同时又有托管人对ABS管理人、公募管理人进行督导。 新规中，对基础设施项目及其原始权益人都有较为严格的要求。 2.收益比肩指数！ 公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。对普通投资者而言，主要赚取每年分红及二级市场上基金价格的变动。
市场专业人士预计其现金流分派率为4%~12%！

且其收益率可以比肩指数，以美国的REITs作为参考来看：根据全美REITs协会（NAREIT）公布的第三方独立机构市场数据，截至2021年3月31日，富时全美REITS指数近10年、20年、30年和40年的年化收益率分别为9.27%、10.10%、10.26%和9.85%，同期标普500年化收益率分别为13.91%、8.47%、10.42%和11.63%。也就是说全美REITS的长期收益率大体相当或略低于标普500，回报率是非常不错的。 3.优质的成分 这次基础设施公募REITs，要求原始权益人进行战略配售，比例不得低于20%！这类基金总规模至少要2亿元，投资人数要大于1000，风险还是比较分散的。 从其投资比例上来看，80%以上基金资产需要投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，
剩下的基金资产只能用于投资于利率债、高等级信用债或者货币市场工具。
这次基础设施公募REITs的推进，可以看出政府对这一块的重视。作为新的可以做配置的资产，可以小小地参与一把。

毕竟这次只有300亿的规模，且行且珍惜吧！

温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。

汪经理

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