过去在我们的认知里，房价一直是持续普遍上涨，很少有城市房价有下跌的情况。但去年楼市好像出现了拐点，房价好像不再像过去一样持续普遍上涨，而是开始出现分化的趋势。如果你仔细观察的就会发现，房价继续上涨的城市基本都集中在南方，例如深圳、东莞、杭州、苏州、广州等城市。在去年的5、6月份楼市率先出现回暖的也是这些南方城市。而房价出现下跌的城市大部分却集中自己北方，例如北京、天津、郑州、青岛、哈尔滨等城市。

而在3月15号中指院也发布了全国前100城的平均房价，数据显示:在今年的2月份，全国100个代表城市的住房均价为15884元/平方米，相比1月份环比上涨0.2%，同比上涨4.01%；二手房住宅平均价格为15585元/平方米，同比上涨3.30%。从这份数据中我们可以看出我国的楼市随着疫情的过去开始慢慢回暖，但也很难回到过去普遍上涨的时代了。在这100个城市中有66个城市房价环比上涨，7个城市和1月份持平，有27个城市房价环比下跌。

其中跌幅前10名分别是:柳州、廊坊、张家口、阜阳、德州、衡水、保定、桂林、哈尔滨。在跌幅的前十名中只有桂林是南方城市，其他都是北方城市。这还是今年楼市有所回暖的情况下，去年北方房价下跌的城市更多，例如郑州、天津、北京、西安等大城市的房价都有所下跌。那么是什么原因导致我国的南方北方房价出现这样的分化趋势呢？笔者认为主要有以下三点原因:

第一:南北经济差距不断拉大

我们知道很多北方城市的产业都是以重工业为主，而这些产业基本都是资源型产业，无论是钢铁业还是煤炭业。过去资源充足时北方城市的经济确实辉煌过一段时间，例如鞍山的鞍钢，长春一汽等等。

但随着资源的不断收缩，这些城市的经济明显开始出现下滑的情况。而南方城市的产业多以新兴产业为主，例如互联网产业、高新技术产业等等。再加上南方的交通四通八达很容易和国际接轨，所以这几年南方城市的经济发展形势明显好于北方城市。因此从经济层面来说南方城市的房价不断上涨，而北方城市的房价下跌也不足为奇了。

第二:房价严重虚高，人口不断外流

由于过去二十年房地产行业的蓬勃发展，房价持续上升，另外北方一些大城市房价的上涨起到一定的“轮动效应”带动了周边三四线城市房价的上涨，导致这些城市的房价严重虚高。例如北京和天津房价的不断上涨，带动北京附近的房价持续走高。另外虽然北方的房价要普遍低于南方，但如果我们从房价收入的层面来说，北方城市买房的难度并不比南方城市低。根据去年国家统计局发布中国50城2019年度房价收入比显示:其中哈尔滨、天津的房价收入比都超过10，而沈阳的房价收入比也达到了8.7，所以从房价收入比层面来说北方城市的房价依然严重虚高。

另外由于北方城市的经济不景气，导致北方城市人口开始不断向南方城市转移。特别是东北三省，人口已经开始出现负增长的情况根据辽宁、吉林和黑龙江三省《2019年国民经济和社会发展统计公报》，三省2019年年末常住人口分别减少7.6万人、13.33万人和21.8万人，合计减少42.73万人。人口自然增长率分别为-0.80‰、-0.85‰、-1.01‰。所以在没有人口的支持的情况下，房价自然出现下跌的情况。

第三:政策调控不断收紧，炒房客开始退出楼市

最近几年我国对房地产行业的调控政策是越来越严，首先我国始终坚持着“房住不炒”的政策定位，严厉打击炒房囤房的行为。其次去年的8月份国家又为房企们划出了“三道红线”旨在降低房企们的负债率和扩张速度。最后今年元旦央行又出台的“限贷令”目的在于控制资金无限制流入房地产行业。加上最近国家正在严查违规资金流入房地产行业。种种迹象表明，国家稳定房价的决心不容动摇。

随着房价的稳定，特别北方城市房价有下跌的迹象，一些炒房客和炒房团持房收益降低甚至有赔钱的风险。所以很多炒房客和炒房团开始大量抛售自己手里的房产，导致二手房挂牌量不断增加。根据相关统计数据显示，今年二手房挂牌量前10的几个大城市，二手房挂牌量合计起来超过120万套。其中包括天津、南京、重庆、沈阳等新一线城市二手房挂牌量都超过了10万套。

在这种情况下二手房市场挂牌量不断增加，成交量没有明显的提升，房子供大于求，房价也就失去了上涨的空间。

总体来说北方城市房价之所以下跌，主要原因在于经济发展缓慢、房价严重虚高、人口不断流失和国家政策的不断收紧。特别是一些北方三四线城市在炒房客慢慢退出楼市后，其房价下跌的趋势将更加明显。在笔者看来北方城市房价有所下跌也是一件好事，在经济发展缓慢、城市居民收入远低于南方城市的情况下如果房价继续上涨，那可能加快北方城市人口的流失，这对北方城市经济发展更加不利。

总结:未来我国楼市的分化现象会愈加明显，不仅仅南方城市和北方城市，城市内部不同地段的房价也会出现分化。