中国基金报 泰勒

恒大许老板又在深夜放大招了。

有媒体报道称，恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会，在会上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并透露“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元。

许家印主持集团营销大会

宣布恒大全国楼盘全线7折

据乐居财经报道，昨晚十点恒大召开营销大会，许家印在会上正式下达了九月、十月的营销“军令”--每个月销售目标1000亿，“金九银十”要卖2000亿，并出台一系列促销“组合拳”。

“金九银十”历年来都是各大房企实现全年销售的重大时机。为了实现抢收，恒大祭出了史上最强的全国楼盘7折特大优惠政策，同时还推出网上卖房2000抵20000、清尾最高88折等多重额外折扣让利。

据报道，核心内容有以下几点：

1.恒大全国楼盘全线七折，至少覆盖全国600个楼盘；
2.九月与十月，恒大的单月销售额目标，均为1000亿元；
3.恒大总部与地区公司部门负责人以上领导，公开优惠基础上，拥有额外96折的签批权限；
4.以上政策有效期为9月7日——10月8日；
5.2000元抵扣2万元房款的优惠政策，继续执行；
6.根据每栋楼栋的去化率给予额外折扣，最高再享88折；
7.全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外97折；
8.新购房客户，免收三年物业管理费；
9.未来30天，恒大加推至少40个纯新盘入市。

以一套原价100万的恒大房子为例，如果享受所有折扣优惠，现在购买只需要58万左右。据说，在如此大力度促销的背后，恒大的目标显而易见--抢销售、抓回款、降负债。

受疫情影响，今年2月份，恒大曾宣布2020年2月18日至2月29日期间，恒大全国在售楼盘住宅可享75折优惠。

8月31日，中国恒大（03333，HK）发布2020年上半年业绩，实现营业收入2666亿，同比增长17.5%；实现净利润148亿元，同比下降46%。不过，就环比而言，恒大今年上半年净利润较去年下半年增长约1.3倍。

在销售方面，今年2月恒大率先实施“网上销售”，打造线上线下相结合的闭环模式。上半年，恒大实现销售3488亿元（其中八成，即约2800亿由网上销售带来），同比增长24%。销售回款3120亿元，同比大增67%，回款率89.4%，各项数据均创历史新高。

恒大此举意味着什么？

8月20日，住建部、央行在京召开了重点房地产企业座谈会。会议指出，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

预计未来几个月，房企会加紧促销卖房回笼资金，以使企业经营面保持平稳。对中小房企或没列入监控和试点的企业也将产生间接的威慑作用。另外，融资新规也是对融资激进型房企的警示，通过对房企有息债务规模进行精细化管控，间接引导土地市场逐步回归。

座谈会明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即业界俗称的“三道红线”。

这“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

“三条红线”意味着融资紧箍咒突然收紧，这对于此前通过“高杠杆”实现快速发展的房企而言，压力不不言而喻。

对于融资收紧对恒大的影响，恒大总裁夏海钧表示，“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，严格向监管指标靠拢。”

夏海钧表示，下半年恒大将继续以最大决心和力度降低负债：一方面，加大销售和销售回款，今年内部销售目标是8000亿元；另一方面，严格控制土地储备规模，力争平均每年减少3000万平方米，“土地储备每年负增长，可以节约一定资金。”

房地产政策持续释放收紧信号

年中以来，地产政策频频释放收紧信号。中央层面，4月与7月政治局会议继续明确“房住不炒”态度不变，7月房地产工作座谈会强调要高度重视房地产市场的新情况新问题，提出了金融财税政策、市场监测机制、整治市场乱象和居民住房保障等六条具体要求；

地方层面，7月起楼市调控已在密集出台，重点在于稳地价房价、引导房住不炒、保障住房刚需；

监管层面，央行、银保监会等金融主管部门关注资金过度或违规流入房地产的问题，并且形成了重点房企资金监测和融资管理规则，住建部强调“统一思想认识，提高政治站位”，明确了城市主体责任与省级监控指导责任。

中泰国际地产分析师刘洁琦指出，控制过多资金流入房地产的政策基调明确，中期业绩后股市没有出现利空出尽反弹的情况，也是受了地产政策的影响，而且今年市场资金集中在科技等成长股。“如果地产想要起来，需要疫情受控、宏观经济企稳，房地产销售、回款确定性上升，同时政策再次边际宽松。”

根据贝壳研究院的数据，今年1-8月66城新房市场累计成交套数同比下滑11%，成交面积累计下滑9.9%，较7月累计降幅有1-2个百分点的收窄，市场恢复速度持续放缓。

华泰证券研报称，预计眼下融资收紧后，加快开工推盘仍会是房企的首选策略，短期地产投资增速有望保持在高位区间。但商品房销售在“抑需求、增供给”的格局下可能是“房价先稳、销量再稳”的逐步走弱态势，地产投资增速也可能随之趋缓。我们预计下半年房地产投资韧性或强于销售，但可能难以再成为拉动下半年经济修复的主力。

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