今年下半年以来，多个部门开始释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号。在2020年房企年中报的业绩会上，“融资监管”也成了高频词汇。

  近日，中国人民银行官网发文：8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

  据多家媒体报道，参会的“重点房地产企业”即碧桂园(9.77, 0.01,0.10%)、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企。

  1/3房企为红档

  此次座谈会上，住建部与央行等部门，拟对这12家房企进行融资债务总规模的控制，即“345新规”，旨在控制房企有息负债规模，要求其在9月底上交降档方案，并于2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

  具体而言，“345”新规以有息负债规模作为融资管理的操作目标，设置了“三道红线”：一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%；二是净负债率不超过100%；三是现金短债比小于1倍。

  根据房企的财务状况，按照踩线的条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。

  观察者网查阅2019年财报发现，参会的12家房企中，“三道红线”均踩线，位于红档的就有4家房企，占总数的1/3，分别为中国恒大(18.82, 0.16,0.86%)、融创中国(33.5, 0.15, 0.45%)、绿地控股和阳光城。

  近几年迅速崛起，并跻身一线房企的中梁控股(5.04, 0.03, 0.60%)只有现金短债比一项合格，脚踩两线，位于橙档。

  位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股，3家房企剔除预收账款后的资产负债率均超过70%。

  而负债指标最优、位于绿档的均为央企，包括保利发展、中海地产、华润置地(36.75, 0.35, 0.96%)、华侨城4家。

  将范围扩大至TOP30房企，根据华创证券统计数据，这些房企中财务相对稳健，位于绿档的房企也仅有金地、招商5家，仍然均为国资背景企业。

  数量最多的是位于黄档的房企，共11家，包括自称业内“三好生”的万科、龙湖、旭辉全部位列其中，且触及红线均为剔除预收款后的资产负债率。

  出人意料的是，位于头部的30强房企中，触及3条红线，位于红区的房企多达9家，占比近1/3。其中，融创与富力两家的净资产负债率均超过200%，而恒大、金科、富力3家的现金短债比还不到0.5，财务风险最大。

  此外，观察者网发现，随着上市房企中报季接近尾声，不少房企陆续披露上半年财务报告，部分原本财务指标相对健康的房企也将触及“三条红线”。

  例如原本位于绿色档的华侨城，到了2020年中期，企业剔除预收款后的资产负债率由去年底的69.3%增至71.5%，净负债率由86.6%增至113.4%，就连现金短债比也越过红线达到1.07倍，直接从最安全的绿档，变成最危险的红档。

  房企苦日子来了？

  事实上，此次融资政策调整并非临时起意，下半年以来，加强房地产行业资金监管信号已经十分明显。

  6月底，银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》；

  7月末，“730”政治局会议要求“防止资金违规流入房地产市场”。

  8月16日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》发文称，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

  根据华创证券统计，仅7月份各地方政府出台的房地产调控政策就多达13条。

  一位上市房企高管在接受观察者网采访时表示，上半年疫情过后，国内融资渠道相对宽松，致使许多房企疯狂拿地，进而导致负债上涨、财务风险大增。而此前出台的不少针对土地市场、楼市的调控政策显然效果不佳。相比之下，此次“345”新规显然针对房企的有息负债，不难想象，今后房企融资将会受到很大限制。对于房企而言，拼的还是长期，想要在短期内大幅度完成见负债、稳财务的指标，也并不轻松。

  对于2020年上半年剔除预收款后资产负债率达到74%，位于黄区的旭辉控股，其董事局主席林中在业绩上表示，新政会防止未来房地产市场出现一系列金融风险，对于依靠高财务杠杆啊，盈利能力弱的企业，影响可能就会稍微大一点。但优秀的企业，是均衡发展、财务稳健以及坚持长期主义的，反而受益于这种政策。

  无独有偶，龙湖集团(40.9, 0.90, 2.25%)首席执行官邵明晓日前在业绩会上也指出，“三道红线”不是洪水猛兽，而是为了规范企业行为，推动融资体量在开发企业中有序增长，而不是爆发增长。

  同时，也有业内人士指出，此次释放出融资环境的监管或将加强的信号，可以预见，这会加大部分房企降价跑量的意愿，再加上“金九银十”本就是促销季，房企要年末冲刺业绩，或许对于刚需客户是个不错的上车机会。