2019年是纷繁复杂的一年，受到内部与外部因素的影响，外资放缓了投资的速度，选择了谨慎观望的策略，展现出相对稳定的投资步伐，从投资回报率方面来看，投资者对项目回报要求有所提高。以上海为例，其大宗房地产交易的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势。截至去年四季度，核心地段资产净回报率达到3.9%-4.2%；非核心区域资产净回报率则升至4.0%-4.5%。

  2020年，一切似乎都会变得好起来。过去一年外资虽出手谨慎，却从未停止积聚能量。从募资情况来看，外资投资者已充分具备厚积薄发的实力与基础。

  那么，过去一年，大宗房地产交易市场表现如何？2020年，又将有哪些领域成为值得关注的亮点？就此，《国际金融报》记者采访到了戴德梁行大中华区资本市场部总裁及中国资本市场部主管叶国平，为我们一一作出解答。

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  2019年整体市场欠佳

  “2019年，虽然整体市场表现欠佳，但戴德梁行资本市场部的成绩还是不错的。”

  叶国平告诉《国际金融报》记者，“在2019年，如果是一些没有强大资产管理团队的外资，他们在投资布局上行为是相对保守的。因为2019年整个市场写字楼吸纳量相较去年同期相对放缓，如果没有强大的资产管理能力，在租赁方面会有一些顾虑，所以他们在项目选择上都趋于谨慎。他们在2019年也更倾向选择地段比较核心，可以作为提升改造、具有明显升值空间的项目进行投资。”

  事实上，2019年大宗房地产交易市场的行情如同过山车一般，受到各种因素的影响，起起伏伏。

  叶国平表示，“2019年开年之初，外资在国内投资房地产相对活跃，这和所谓的‘签约延续’有一定关系——很多交易都是在2018年确定交易意向、年底进入流转交割状态，到2019开年才落锤定音，这对2019年一季度的成交数字起到了不小的支撑作用。”

  但到了2019年第二、三季度，大宗交易市场的表现开始变得不尽如人意。“在人民币波动等因素的作用下，政治氛围和经济氛围都比较紧张，而外资对这些因素更为敏感、受到的影响也比较明显，故其投资行为相对趋于谨慎，所以这两个季度的外资投入相比同年一季度，甚至往年同期都是有所减少的。”叶国平表示。

  而到2019年第四季度，市场出现了转变，外商投资的活跃度开始升温。“四季度后，我们会发现一些外资慢慢回笼，活跃度也在逐步提升。一方面这和外部环境趋暖有一定关系，同时市场也开始在逐步消化之前的负面，所以四季度不仅成交数字有所上升，市场上也有诸如浦东三林这样比较高金额的成交陆续出现，很大地提升了市场信心度。”叶国平分析道。

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  2020年市场复苏

  “我们看好2020年的市场，外资大概率会慢慢活跃起来，在投资布局上也会开始有所行动。”

  叶国平表示，外资此前其实已募集了不少的资金，但是在2019年却没有得到释放，因此外资也会在2020年布局活跃起来。“此外，考虑到不少外资前几年收购了不少项目，我们预测他们在2020年可能会有一些出售行为，整个外资群体或将呈现‘有买有卖’的境况”。

  从细分板块来看，叶国平认为，“外资很少会在住宅方面投资，但在商业方面预计还是会相当不错，这和民众的消费模式有很大关系。在常见的购物行为方面，虽然当前线上购物占了很大比重，但商业作为线上线下结合的场所，不仅搭载了传统的消费功能，更是一个展示的平台，各大企业、品牌很难摈弃；与此同时，人们对诸如餐饮、培训、美容、健身等体验式消费的重视度不断拔高、需求不断深化，而这些需求对于场所要求都更为严格，作为搭载体的商业热度自然将与日俱增。”

  叶国平表示，“这样的趋势，其实在近两年的成交中已经可以窥见一二。市场上一些做商业的运营商，近一两年内都出现了一些布局动作。例如，ARA收购上海三林印象城、领展收购深圳中心城、凯德收购广州乐峰广场等。事实上，这些都只是开始，未来这样的趋势大概率将继续持续下去。”

  另外，叶国平认为，作为大宗房地产交易市场里的重要部分——写字楼，外资明年可能依旧持谨慎态度，尤其是在上海。“因为，未来几年上海办公楼的供应还是比较多的。但核心区域成熟的办公楼，以及一些像大虹桥，以及有‘陆家嘴第二’之称的前滩这种比较有‘故事性’的地方，对投资者而言可能会更有吸引力”。

  “同时，像广州、北京等地，由于供应量有限，出租率水平都处于比较高的位置，投资人关注度会相对较高；此外，以深圳为代表的城市得益于大湾区概念支撑，我们对其未来的前景还是比较看好的。”

（文章来源：国际金融报）

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