业绩增速恢复，销售增速放缓
——房地产行业2013年年报前瞻

投资要点：
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2013年房地产市场运行情况综述：1）商品房销售增速创四年新高：13年销售金额8.14万亿，同比增长26.3%，而2010-2012年增速分别为18.9%、11.1%和10.0%，14年创4年新高；13年销售面积13.06亿方，同比增长17.3%，2010-2012年增速为10.6%、4.4%和1.8%；2）投资开工增速均较上年提高、新开工规模重回11年：13年房地产开发投资额8.60万亿，同比增长19.8%，较12年的16.3%有所恢复；全年新开工20.12亿方，在12年下降6.7%的基础上同比增长13.5%，重回11年水平。3）土地市场异常火热：全国土地购置面积3.88亿方，同比增长19.8%；土地出让金收入4.1万亿，同比增长52.4%，创历史新高。
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重点公司合同销售额增长显著好于全国水平，但较12年放缓。公司增速的差异主要来自于发展策略、推盘量及所在区域市场形势不同：从申万重点跟踪的16家公司来看，合同销售额达到8917亿元，占全国销售额的11.0%，平均增速为32.7%，明显高于全国销售额26.3%的增速，但较12年37.1%的增速有所放缓。我们预计重点公司2014年仍将有29.4%的增长，合同销售额将突破万亿，达到11093亿元。在跟踪的16家重点公司中：1）合同销售额增速50%的有3家：华夏幸福（64%，环北京区域需求高涨，价格大幅上涨）、世茂股份（53%，前期拿地项目进入集中推盘阶段）、世联行（50%，进入区域市占率快速提高）；2）合同销售额增速在0-50%的有10家：荣盛发展（48%）、苏宁环球（31%）、招商地产（26%）、金地集团（24%）、保利地产（23%）、金科股份（23%）、万科（21%）、华侨城（14%）、南国置业（13%）、金融街（9%）、首开股份（5%）；3）销售额低于去年公司的有2家：北京城建（-4%，北京预售证取证困难）、福星股份（-7%，东澜岸及福星国际城商业部分转为自持）。
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重点公司13年净利润整体增速达24.0%，较12年的21.9%有所提升，预计14年可能进一步回升至31.3%：预计申万重点跟踪的18家公司13年归属于母公司的净利润全部实现正增长，平均增速为24.0%，高于12年21.9%的平均增速。18家公司中，13年业绩增速超过50%的公司有2家；20-50%的有8家，低于20%的有8家。我们同时调整了部分公司的盈利预测和评级。
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预计净利润增长超过50%的公司有2家，占11%：华夏幸福（2.10元，55.8%），世联行（0.75元， 51.0%）。
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净利润增长在20%-50%之间的公司有8家，占50%：外高桥（0.59元，35.3%），荣盛发展（1.52元、34.3%）、招商地产（2.59元、34.0%）、保利地产（1.51元， 27.7%）、南国置业（0.58元、25.4%）、万科（1.40元，22.9%）、世茂股份（1.41元、21.0%）、金融街（0.90元、20.0%）。
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增长在0-20%之间的公司有8家，占39%：铁岭新城（1.35元、17.3%）、北京城建（1.42元，15%）、苏宁环球（0.49元、15%）、福星股份（0.99元、15%）、华侨城（0.59元、11.4%）、首开股份（0.80元、10.9%）、金地集团（0.93元、10.3%）、金科股份（1.21、10%）。
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投资建议：得益于12年以来较好的销售情况和房价的恢复，预计13年重点上市公司净利润增速平均为24.0%，略高于12年。但由于目前销售增速正在逐步放缓，行业催化剂有限，我们认为14年行业整体缺乏趋势性机会。我们建议关注目前估值较低，但13年销售、利润快速增长的中盘成长股：华夏幸福、外高桥、阳光城、金地集团、招商地产、荣盛发展、金科股份等。