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1.上市后可能折价！
如果你买过封闭基金（不是持有期基金），并且这只封闭式基金还上市交易了的话，在二级市场上的价格就可能产生折价和溢价的问题，绝大多数情况下是折价的，当行情特别好的情况下，可能会出现溢价。
产生这种情况的基金的认购和申购时有场外的净值，而二级市场上是投资者的买卖交易的价格，两个价格之间会存在不同，如果场外价格高于场内就是折价，如果场内价格高于场外就是溢价。
通常来说，封闭基金在场内大多数情况下都是折价。那么，这也大概率会是REITs会发生的情况。当然，REITs现在刚出来，说不定也会存在炒作的现象，导致价格出现溢价，但无论怎样，如果抱着长期持有，长期投资的心态来做的话，其实可以等稳定一些的时候再入场不迟。
2.不是固定收益产品！
重要的事情说三遍，REITs不是固收产品！不是固收产品！不是固收产品！
千万不要把REITs基金当作固收产品来买，他确实具有强制分红的特点，但是如果项目不赚钱，没有分红，那么90%的分红率*0还是等于0。切记，高分红比例不等于高分红。
3.不是投资房地产！
重要的事情说三遍，目前发行的REITs不投资房地产！不投资房地产！不投资房地产！
从名字你也应该可以看出来了，有投资高速公路的，有投资产业园区的，有投资仓储物流的等等，但都不是投资商业地产的。所以，如果你想通过买REITs成为房东，间接投资房地产，这个愿望就要落空了。
4.特许经营类项目的项目估值会逐渐趋于0！
简单来说，比如一条高速公路的特许经营时间是20年，那么20年后，国家就会收回这条高速公路的收费权，那么项目也就结束了。一方面，你不需要紧张觉得钱就没有了，不是，这类REITs会逐步返还本金，相当于一个浮动利率的“整存零取”业务。但另一方面，你确实要注意一个风险，就是二级市场的交易价格会随着项目临近特许经营时间而逐渐趋于0，所以，你千万不要仅仅根据价格作为判断，来进行短期交易。
5.不可仅仅用国外REITs来作为参照！
目前国外REITs项目有非常多的商业地产类项目，而我国现阶段的公募REITs基金是基础设施类的，两者还是有非常大的差别，合理预期，目前从公开的资料显示，内部收益率在4%-6%之间为多。想要获得海外一样10%以上的收益率还是不要想的太好为好。
6.底层资产的质量是最关键的投资考量！
能不能收到钱，能不能有资本增值，底层资产的质量是重中之重。
比如底层资产是高速公路，那么周边如果新增了其他的高速公路路线，那么就会产生影响。如果国家提高了免费的日期，也会产生影响。再比如发生如新冠疫情相关的黑天鹅事件，都会对项目产生影响。
再比如底层资产是产业园区的话，那么产业政策的变化，产业周期的变化等导致的出租率变化就会对项目产生不利影响。
所以，这真的是一个专业的工作。
7.配售比例预计较低！
从公开信息显示，比如曾今已经披露的9只产品均实现超比例认购。蛇口产园、张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能这9只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为15.31倍、8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍。
由此，从31号开始的公众认购预计也会比较火爆，加上不多的发售金额，大概率会出现低比例配售的情形。老实说，凑热闹的必要性不大。
8.上市后购买费率更低！
首发认购有认购费，各产品不同，但都有千分之几的认购费，其实可以考虑上市后场内直接购买，就不用被收取认购费了，费率更低，如果过段时间，热气过了，大概率还有折价，打折买感觉更香有没有！
更多基金资讯咨询吴经理！
如果你买过封闭基金（不是持有期基金），并且这只封闭式基金还上市交易了的话，在二级市场上的价格就可能产生折价和溢价的问题，绝大多数情况下是折价的，当行情特别好的情况下，可能会出现溢价。
产生这种情况的基金的认购和申购时有场外的净值，而二级市场上是投资者的买卖交易的价格，两个价格之间会存在不同，如果场外价格高于场内就是折价，如果场内价格高于场外就是溢价。
通常来说，封闭基金在场内大多数情况下都是折价。那么，这也大概率会是REITs会发生的情况。当然，REITs现在刚出来，说不定也会存在炒作的现象，导致价格出现溢价，但无论怎样，如果抱着长期持有，长期投资的心态来做的话，其实可以等稳定一些的时候再入场不迟。
2.不是固定收益产品！
重要的事情说三遍，REITs不是固收产品！不是固收产品！不是固收产品！
千万不要把REITs基金当作固收产品来买，他确实具有强制分红的特点，但是如果项目不赚钱，没有分红，那么90%的分红率*0还是等于0。切记，高分红比例不等于高分红。
3.不是投资房地产！
重要的事情说三遍，目前发行的REITs不投资房地产！不投资房地产！不投资房地产！
从名字你也应该可以看出来了，有投资高速公路的，有投资产业园区的，有投资仓储物流的等等，但都不是投资商业地产的。所以，如果你想通过买REITs成为房东，间接投资房地产，这个愿望就要落空了。
4.特许经营类项目的项目估值会逐渐趋于0！
简单来说，比如一条高速公路的特许经营时间是20年，那么20年后，国家就会收回这条高速公路的收费权，那么项目也就结束了。一方面，你不需要紧张觉得钱就没有了，不是，这类REITs会逐步返还本金，相当于一个浮动利率的“整存零取”业务。但另一方面，你确实要注意一个风险，就是二级市场的交易价格会随着项目临近特许经营时间而逐渐趋于0，所以，你千万不要仅仅根据价格作为判断，来进行短期交易。
5.不可仅仅用国外REITs来作为参照！
目前国外REITs项目有非常多的商业地产类项目，而我国现阶段的公募REITs基金是基础设施类的，两者还是有非常大的差别，合理预期，目前从公开的资料显示，内部收益率在4%-6%之间为多。想要获得海外一样10%以上的收益率还是不要想的太好为好。
6.底层资产的质量是最关键的投资考量！
能不能收到钱，能不能有资本增值，底层资产的质量是重中之重。
比如底层资产是高速公路，那么周边如果新增了其他的高速公路路线，那么就会产生影响。如果国家提高了免费的日期，也会产生影响。再比如发生如新冠疫情相关的黑天鹅事件，都会对项目产生影响。
再比如底层资产是产业园区的话，那么产业政策的变化，产业周期的变化等导致的出租率变化就会对项目产生不利影响。
所以，这真的是一个专业的工作。
7.配售比例预计较低！
从公开信息显示，比如曾今已经披露的9只产品均实现超比例认购。蛇口产园、张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能这9只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为15.31倍、8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍。
由此，从31号开始的公众认购预计也会比较火爆，加上不多的发售金额，大概率会出现低比例配售的情形。老实说，凑热闹的必要性不大。
8.上市后购买费率更低！
首发认购有认购费，各产品不同，但都有千分之几的认购费，其实可以考虑上市后场内直接购买，就不用被收取认购费了，费率更低，如果过段时间，热气过了，大概率还有折价，打折买感觉更香有没有！
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发布于2022-4-10 08:55 广州
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