穿透底层资产
华夏中国交建REIT今天正式面向公众开售，基金份额总额为10.00亿份，认购价格为9.399元/份。若顺利完成募集，募集总规模为93.99亿元，华夏中国交建REIT将成为目前市场上规模最大的公募REITs。
其中，初始战略配售发售份额为7.5亿份，网下初始发售份额为1.75亿份，公众初始发售份额为0.75亿份，认购价格为9.399元/份，发售期间自2022年4月7日至4月8日止。如网下发售及公众发售发生比例配售，则遵循全程比例配售原则。
也就是说，该产品面向公众发售的规模仅为7.05亿元，若以截至今天下午3点的500亿募集规模测算，配售比例仅为1.4%，即认购1000元，最终仅有14元被确认。
据了解，该基金为交通基础设施类高速公路REITs。根据募集说明书，华夏中国交建REIT项目的底层资产为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。
公开资料显示，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道。
嘉通高速项目的公路主线全长90.975公里，设互通式立交8处，其中，枢纽互通3处（嘉鱼、赤壁西、通城西），一般互通5处（嘉鱼东、嘉鱼南、车埠、茶庵岭、崇阳西）；设匝道收费站5处、服务区2处、停车区2处、管理分中心1处、养护工区2处；嘉鱼连接线长5.0415公里，崇阳连接线长4.7公里。
属于华夏中国交建REIT资产范围的是：嘉通高速及其附属设施的特许经营权以及基于特许经营权而投资建设和拥有的嘉通高速公路资产。
嘉通高速项目的收入来源为通过享有《特许权协议》约定的权利，收取车辆通行费收入、服务区经营权承包费收入、收费站灯箱广告位出租收入。
嘉通高速项目分为南段和北段两个部分，收费期限都是30年。其中南段是2016年2月6日开始通车收费，2046年2月5日结束运营；北段是2016年8月28日开始通车收费，2046年8月27日结束运营。
从嘉通高速2018-2021年9月营业收入明细情况看，其主要收入来源为通行费，自2018年至2021年9月收入占比分别为：92.30%、99.95%、99.78%和97.86%，通行费收入占总体营业收入的比例平均在95%以上。
在业内人士看来，高速公路作为特许经营项目，其收费标准受到国家管制，未来大概率不会出现明显增长。此外，2019年以来受到疫情反复影响，通行费收入略有降低，但总体风险仍然可控。

首批产品收益差距明显
事实上，从去年5月31日，国内首批公募REITs开启认购，该类产品便获得了投资者的火热追捧，9只产品不到一天全部售罄，部分基金公司亦在晚间纷纷宣布提前结募。
数据显示，公募REITs的收益不俗。截至4月7日收盘，9只公募REITs平均涨幅24.86%，其中收益最高为富国首创水务REIT，上市以来涨幅55.83%，收益最低的平安广州广河REIT，上市以来涨幅为3.13%。虽然所有产品均取得了正收益，但首批公募REITs首尾差距明显，首尾相差超50%。
不过，沪上一位公募REITs相关人士对记者透露，一般REITs分红率每年在6-8%，第一批部分产品的涨幅过大，透支了几年的分红，已经脱离了基本面。
华南一位公募人士认为，目前中国的公募REITs市场规模较小，对国内公募来说又是新的产品类型，具有一定的稀缺性，参考首批公募REITs收益又具备市场竞争力，所以受到资金热捧，不过随着REITs体量的逐步扩容，未来这类产品会慢慢回归理性。

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发布于2022-4-10 09:03 杭州