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您好，
（1）场内公募 REITs 强制分红硬性要求
监管规定项目年度可供分配现金流现金分红比例不低于 90%，每年至少完成一次分红，现金流来源于底层资产运营净收入，不依靠资产估值浮盈，未达标将触发监管核查，部分产品可按季度、半年度进行分红。
（2）基本面经营波动风险
产业园空置率走高、租金下滑，高速车流量减少、收费政策调整，以及大额维修改造支出、回款滞后等问题，会直接缩减可分配现金流，拉低产品内在价值，带动二级市场价格下行。
（3）宏观利率扰动风险
REITs 依靠现金流折现定价，市场无风险利率上行时，板块整体估值中枢下移，二级市场普遍承压；利率下行则容易推升溢价，利率变动是板块阶段性大幅波动的重要诱因。
（4）市场交易层面风险
新 REITs 持续上市分流场内资金，原始股东限售份额解禁带来集中抛压，叠加多数品种日常成交活跃度不足，大额交易滑点大，恐慌行情下折价快速扩大，造成价格非理性波动。
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发布于2026-7-28 12:22 天津
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