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如何选购房地产投资类信托产品？哪家房地产更可靠？

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如何选购房地产投资类信托产品？哪家房地产更可靠？

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资深谭经理

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资深谭经理股票

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仅就股权类投资：国内的资产管理计划（中信启航、中信苏宁）、境内REITs（鹏华前海万科REITs）、房地产基金都是比较好的投资方式；但是国内房地产证券化发展不够成熟，前两者的供应并不多。如果想要投资境内房地产，可以看看香港或者其他国家的REITs，起投门槛低、流动性相对更高

发布于2018-5-7 13:09 成都

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资深陈顾问股票

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按用资阶段分
（1）前期拿地阶段：此时开发商融资是为获取土地，项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高，同时风险较大。
（2）建筑施工阶段：该阶段房产项目融资途径较多，融资方式较为灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素。
（3）装修经营阶段：用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需重点关注项目本身的经营情况，如：入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

按房产种类分
（1）住宅：一般来说，以项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市，城市内刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型），更优于高端住宅（洋房、别墅等），也就是说，越容易出手的住宅越好。此外，还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。
（2）商业地产（集中商业、写字楼等）：
对前者来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说，则主要看其招商入住率。
（3）旅游地产：指集旅游、度假、居住为一体的房产项目，需重点关注区域位置与品位，尤其是当地的气候与人文环境。审核项目融资方、担保方及增信措施的质量：需要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、净资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说，背景实力雄厚、资产负债率不高于70%、净资产规模较大、连续3年营业收入递增或保持相对稳定、净资产规模大于对外担保余额，则安全边际较高，借款兑付峰值在信托到期之后、是发债主体且评级等级为AA及以上，则资质较佳。房地产信托的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权，抵质押率低于50%为优。此外，还要注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。

发布于2018-5-7 13:15 杭州