【嘉宝集团(600622)】上海土地储备安全性好,地产基金业务成长性强
发布时间:2016-4-26 15:44阅读:376
公司是上海市嘉定区国资控股的企业,已公告非公开发行引入光大控股作为战略投资者,并期望和光大控股旗下房地产资产管理平台光大安石合作,发展房地产资产管理等轻资产业务。
资产质量好,负债负担轻,公司安全边际高,但传统业务模式发展可持续性有疑问。2015年三季度末,公司净负债不足8亿元。一旦公司增发顺利完成(已获批),现金将更加充裕。公司主要土地储备和在建项目在上海和昆山两地,项目销售确定性高、含金量足,公司具备较高安全边际。但是,公司异地扩张能力不强,上海本地土地市场竞争较为激烈,公司以传统开发模式继续扩张土地储备并不容易。因此我们认为,公司亟需寻找新业务模式。
房地产基金行业发展大有希望。历史上,我国土地市场公开透明程度低,拿地能力无法跨区域复制,全社会资金成本持续偏高,出租回报率缺乏吸引力。因此,房地产基金发展举步维艰,专业能力无从表现,不少沦为债权融资的小渠道。目前,我国最大的房地产基金公司资产管理规模不过数百亿人民币,和美国黑石房地产基金千亿美元的资产管理规模相去甚远。近期,全社会资产回报率下降,开发标准化程度提升,拿地流程日渐透明,租金回报率开始有吸引力,房地产基金行业或将迎来发展好时机。
借力光大安石,公司具备培育房地产基金业务的优势。光大安石是中国排名靠前的房地产领域私募股权公司,公司累计资产管理规模超过500亿人民币,具备较强的投资能力和专业化的资产管理运营增值能力。2016年初,公司公告参与上海光翎的利润分配,同时也享受沪太路项目的管理费收入。我们认为,这是公司涉足房地产基金管理行业的起点。而光大安石的投资能力和资产管理能力,是公司未来发展房地产基金业务重要的护城河。
风险提示:公司房地产基金业务未成体系,市场也并无对房地产基金业务的成熟估值评价标准;尽管光大安石能力较强,但基金的权益级份额可能因为市场波动而面临亏损;光大安石和公司合作仅有个例公告,未来长久合作模式仍不清晰;上海楼市若大幅调整可能造成公司资源价值下滑。
盈利预测和投资评级。我们预测,公司2015/2016/2017年EPS分别为0.40/0.65/0.75元/股(按增发后股本),公司NAV15.92元/股。公司刚刚涉足房地产基金业务,且基金权益级份额在短期并无业绩贡献,少量管理费收入对公司业绩增厚是有限的。但是,如果能积极扩张房地产基金管理规模,将对公司长期的成长性有很大帮助。我们给予其2016年25倍的PE水平,和16.16元/股的目标价;公司当前股价13.55元/股,我们首次给予“买入”评级。
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温馨提示:投资有风险,选择需谨慎。