梧桐继续开始地产2021半年报盘点，本期来看看梧桐的持仓金地集团。金地集团一直在梧桐的自选股里且长期跟踪，其拿地情况与资金等都时刻在关注着，金地也为梧桐带来了丰厚的收益，所以梧桐对金地很有感情，如下观点尽量客观。 

总体而言，梧桐对金地集团有三个评价：第一，管理非常优秀的一家公司，其为保险公司控股，管理人实际经营的现代化企业，其管理一直处于地产行业最优秀的一档，从产品品质到费用把控都体现管理层的前瞻性与优秀。第二，其融资利率属于最低的一档，虽然并非国资，但其可以与“招保万”多年并称，财务费用为负，在地产调控的今天依然可以满足绿档，从容不迫的稳健前行。第三，金地的布局广泛，有优秀的物业，金地商置还有金地代建，目前还扩展了稳盛投资等板块，业务运营优秀，未来持续看好地产业务的转型升级。

回到2021半年度报告，整体表现如下表：

一、结算方面：营业收入为342.73亿元，大幅增长72.45%，而净利润为18.25亿元，同比降低-38.79%，扣非净利润18.11亿元，降低-14.61%，呈现 “增收降利”的局面，反差十分大，ROE由5.72%降低到3.16%。

这份报告的数据还是超出了许多地产投资者的预计，看报告中的原因解释如下“公司的房地产业务结算毛利率为 14.25%，毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。由于本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响。预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。”而关键点是后一句话全年有一定的增长，彻底打消了金地集团继续下滑的预期，这是半年报最亮点的一句话。

二、投资拿地方面：在深耕广拓战略的指引下，2021年上半年，公司通过坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，把握窗口期的投资机会，利用多元化投资方式获取土地 81 宗，为集团发展奠定坚实基础。为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和加强战略纵深，公司新进入南阳、阜阳、 泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂等八个城市。上半年，公司新增了约 1,247 万平方米的总土地储备，其中权益储备约 531 万平方米；总投资额约 924 亿元，权益投资额约 411 亿元。公司坚持了合理布局，深耕一二线核心城市的同时对优质三四线城市进行了适当的投资下沉。上半年新增土地储备中三四线城市占比约为 41%，较去年同期提升 8 个百分点。截止报告期末，公司已进入了全国 78 个城市，总土地储备约 6,729 万平方米，权益土地储备约 3,515 万平方米，其中一、二线城市占比约为 71%。

三、销售方面：公司累计实现签约面积 753.0 万平方米，同比增长 55.27%；累计实现签约金额 1,628.3 亿元，同比增长 60.22%，销售规模增长幅度处于行业领先水平。面对日益复杂的外部环境，公司致力于提升内部管理能力，以保持自身的竞争力。通过 “竞争性一城一图” 的编制优化、产销匹配管理、提升标准单体竞争力等精细化管理手段，积极应对行业政策及市场形势的变化。今年上半年，公司结合不同城市市场情况，制定了合理的销售策略，及时调度供货，实现了 较优异的销售业绩。其中上海的单城市销售规模突破200 亿元，南京单城市销售规模突破 150 亿 元。从具体项目看，深圳中心天元项目单盘销售额超过 50 亿元，南京南部新城 G13 项目、义乌万家风华项目、上海西虹桥项目销售额超过 40 亿元，上海嘉定北项目、广州风范雅苑项目销售额超过 30 亿元，温州瓯江峯汇、北京华樾国际、南京语山棠花园等项目销售额超过 20 亿元。金地在核心城市的销售表现更优秀。

四、关于公司三费情况

营业收入大幅增长，但营业成本增长更快，降低了利润率；销售费用增长与营收同步，而管理费用增长少，管理成本控制方面表现优秀，财务费用大增，但由于其去年基数小，参考意义不大。

五、关于主营业务分行业、分地区情况

房地产开发综合毛利润率仅14.25%，大幅下滑是金地利润负增长的直接因素。分区域看，其华北和东南区域利润率低于10%，公司在结算中提及本期部分低毛利项目交付结算，结转结构影响整体毛利率。并给出下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长的预期指引。

梧桐认为是一次性的结算因素而非常态化，金地的长期利润率会迎来探底回升。

六、关于财务融资情况

截至 2021 年 6 月末，公司有息负债合计人民币 1270.94 亿元，其中，银行借款占比为 50.33% ，公开市场融资占比为 44.81%，其他融资占比为 4.86%。债务融资加权平均成本为 4.65%。公司长期负债占全部有息负债比重的 69.05%，债务期限结构合理。截至报告期末，有息负债中，境内负债占比 92.38%，境外负债占比 7.62%。报告期内，公司资本化的利息支出合计人民币 14.05 亿元，没有资本化的利息支出约为人民币 17.05 亿元。

公司有息负债总额与阳光城相比稍高，但融资利率要低很多，其利息资本化比例也小，基本与万科，保利发展等维持在50%以上的保守水平。

七、关于股东

基本与一季度股东格局类似。汇金退出，而新进社保一零零三组合。

八、关于三大报表分析

资产负债表：资产规模，存货等均扩大，显示出在地产调控对公司的经营没有重大影响，公司在按着自己的规划继续扩大规模。

合并利润表：本期结算的利润偏低的原因之二是少数股东权益占比相对提升，金地一直以合作开发为经营方式，其投资收益与少数股东权益等科目相对其他地产要更大。

现金流量表：土地投资等增加，现金流量净额继续为负且扩大，显示出公司在加大拿地力度，在地产调控中迎难而上，争取更大的市场份额。

九、关于存货

存货总值在账面余额2017.76亿元，其中存货跌价准备7.59亿元，账面价值2010.17亿元，跌价占比0.376%，地产行业中处于优秀水平，比招商等央企要好，基本拿地没有大坑！

梧桐一直对金地集团的管理赞誉有加，是属于可以相信的管理层，金地在地产开发的30年发展中一直能穿越周期，其自身的管理与时代的发展紧密结合，显示出公司强大的竞争力。

投资要全面的分析，金地也有缺点，比如因为保险举牌而拿地失误的那两年，经营停滞不前；比如金地的波动更大，其控股股东是保险公司等等。希望球友能全面客观的看待公司，以长期投资者的眼光来审视公司。欢迎与梧桐多多交流

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