深圳闪电出台二手房参考价 市场翘盼细则落地

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吴家明/摄 翟超/制图

证券时报记者 吴家明

2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价。

“太突然了！”8日中午，证券时报记者在深圳罗湖红岭北片区采访时，多位房产中介均表示，虽然传闻已久，但没想到会赶在农历新年前就推出。

参考价普遍低于市场挂牌价和真实成交价，部分小区楼盘的参考价甚至达到“腰斩”水平。着急、观望与不知所措的感觉，在受访的房产中介经理和购房者圈中普遍存在。

深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪认为，参考价的本意是为了稳房价、稳预期。从目前情况看，只是分区出台了指导价格，参考价之上的部分尚未公布具体操作执行的细则，还得持续观察。指导价与显示中的房源报价的确存在差额，这将对市场预期产生直接影响，即观望氛围再起。对于卖方而言，撤盘、惜售可能会在未来集中出现，当然这也属于政策后的市场波动。不过总体看，市场的具体反响还得待相应执行细则出台，以及随后银行金融端如何跟进才能见分晓。

市场观望情绪浓厚

上述《通知》自发布之日起施行，官方也发布了对于此次政策的解读。对于二手住房成交参考价格，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性    交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

对于此次发布的二手住房成交参考价格发布机制，不少购房者表示，参考价普遍低于市场挂牌价和成交价，特别是高价豪宅和优质学区房的“价差”更为明显。

例如，位于福田百花片区的学区房国城花园，在房产中介平台显示的均价为每平方米220562元，小户型单价更高，但参考价为每平方米131000元。位于南山的豪宅恒裕滨城二期，在房产中介平台显示的均价为每平方米287320元，但参考价为每平方米132000元。在罗湖笋岗片区，房产中介也普遍表示，参考价与实际成交价有每平方米1万元到3万元的差价。

证券时报记者采访多位购房者和房产中介，得到的回应是目前还没得到业主主动调低价格的反馈。不过，有房产中介担心，往后向购房者推售二手房是否会受到影响，例如不能向购房者推售高于参考价的房源。有准备购房的购房者表示，现在正着急等待具体操作细则，更要看银行如何执行；如果银行按照参考价来评估放贷，会对二手房市场形成巨大冲击，担心影响自己的过户程序以及首付款的增加。如果首付款增加，更有购房者担心，深圳二手房交易的阴阳合同情况又会“死灰复燃”。

“如果从金融端入手调整楼市，深圳的二手房市场可能会迎来一段超长的横盘期。”有购房者如是说。

是参考价不是指导价

挂牌价虚高，频繁调价，抱团涨价……2020年，深圳二手房市场乱象频出。早在去年，市场就已传出深圳将推出二手房价格参考机制。去年开始，深圳市房地产中介协会就已在选取部分热点区域楼盘为观察对象，收集各大机构平台线上发布的房源信息，形成“深圳热点片区样本楼盘项目报价数据观察表”，并在每个月定期发布。

深圳二手房市场到底有多热？据深房中协统计的二手房网签数据分析，2020年全年深圳二手房网签（含自助）120295套，同比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳住建局提出的是“成交参考价”，而不是“指导价”，政策还是有很强的落地弹性。在参考价基础上，政府可以监测到房价涨幅是否过快，有助于后续的调控，而不是强制要求市场按参考价去成交，这也不是政策初衷。“十四五”期间，一手房价格、二手房价格、租赁价格和土地价格将会形成更完备的价格披露制度，四个价格披露制度形成，将真正确保房地产市场长效发展。